Dziewięciu na dziesięciu kupujących, którzy do nas piszą, zaczyna od tego samego zdania: „Słyszałem, że obcokrajowcy nie mogą posiadać nieruchomości w Tajlandii”. To nieprawda — a to, że ten mit wciąż żyje, dużo mówi o jakości informacji na tym rynku.
Prawda na początek: obcokrajowcy mogą posiadać apartamenty na Phuket na własność (freehold), na własne nazwisko, z tytułem własności zarejestrowanym w Urzędzie Ziemskim. Wille wymagają jednej dodatkowej warstwy strukturyzacji. Z obu ścieżek korzystają tysiące zagranicznych właścicieli na wyspie — mechanika opisana poniżej to dokładnie ta, przez którą prowadzimy własnych klientów, od zaliczki do aktu.
Trzy legalne drogi do własności
1. Apartament na własność (freehold) — najczystsza opcja
Tajska ustawa o kondominiach pozwala obcokrajowcom posiadać lokale w pełni na własność, pod warunkiem że cudzoziemcy mają łącznie nie więcej niż 49% powierzchni sprzedażnej budynku. Twoje nazwisko trafia na chanote (tytuł własności). Możesz sprzedać lokal, wynająć go albo zostawić spadkobiercom. Bez tajskiego partnera, bez spółki, bez dzierżawy.
Haczyk tkwi w samej kwocie. W budynkach popularnych wśród międzynarodowych kupujących kwota dla cudzoziemców potrafi się wyprzedać — po tym pozostałe lokale oferuje się obcokrajowcom wyłącznie w formule leasehold. Zanim wpłacisz jakąkolwiek opłatę rezerwacyjną, uzyskaj od dewelopera pisemne potwierdzenie pozostałej kwoty freehold dla cudzoziemców. Sprawdzamy to przy każdej transakcji; wystarczy jeden e-mail, a zapobiega to najczęstszej przykrej niespodziance przy zakupie apartamentu na Phuket.
Jeden twardy wymóg: pieniądze na zakup muszą przyjść z zagranicy, w walucie obcej. Tajski bank odbiorcy wystawia dla każdego przelewu formularz Foreign Exchange Transaction (FET) — Urząd Ziemski wymaga ich do rejestracji własności cudzoziemca. Przelewaj z zagranicznego konta, w tytule przelewu wskaż nieruchomość, zachowaj każde potwierdzenie.
2. Willa przez zarejestrowaną dzierżawę (leasehold)
Obcokrajowcy nie mogą posiadać gruntu na własność, dlatego zakup willi strukturyzuje się jako 30-letnią dzierżawę zarejestrowaną w Urzędzie Ziemskim, zwykle z umownymi opcjami przedłużenia (znana formuła „30+30+30”). Sam budynek może być Twoją własnością, odrębnie od gruntu.
Co jest naprawdę solidne: zarejestrowana 30-letnia dzierżawa to realne prawo rzeczowe, skuteczne wobec każdego, także nowego właściciela gruntu. Co wymaga uwagi: przedłużenia. Opcje przedłużenia wiążą stronę, która je podpisała — to obietnice, nie zarejestrowane prawa. O wszystkim decyduje jakość dokumentu: mechanika przedłużenia, co się dzieje, gdy deweloper sprzeda grunt lub zbankrutuje, dziedziczenie, jeśli umrzesz w trakcie okresu dzierżawy, Twoje prawo do sprzedaży pozostałego okresu.
To nie powód, by unikać leasehold — większość rynku willi na Phuket handluje w tej formule, łącznie z najlepszymi osiedlami. To powód, by prawnik, który reprezentuje Ciebie, a nie dewelopera, naniósł uwagi na umowę dzierżawy, zanim cokolwiek podpiszesz.
3. Własność przez tajską spółkę — do konkretnych sytuacji
Tajska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której masz 49% (a prawdziwi tajscy udziałowcy 51%), może posiadać grunt na własność. Kontrolujesz spółkę przez klasy udziałów i uprawnienia dyrektora. Ta struktura jest powszechna — i powszechnie robiona źle.
Zrobiona poprawnie, pasuje kupującym z realną działalnością gospodarczą w Tajlandii albo z portfelem kilku nieruchomości. Zrobiona jako czysta wydmuszka z podstawionymi udziałowcami, narusza ustawę o działalności gospodarczej cudzoziemców (Foreign Business Act) i tworzy tytuł, który trudno sprzedać i drogo utrzymać (roczna księgowość, audyty, deklaracje podatkowe). Nasze szczere stanowisko: jeśli Twoja sytuacja wyraźnie nie wymaga spółki, leasehold jest zwykle czystszą odpowiedzią dla willi. Powiemy Ci, po której stronie tej linii jesteś, zanim wydasz cokolwiek.
Proces zakupu krok po kroku
Krok 1 — Rezerwacja. Wybierasz lokal, podpisujesz formularz rezerwacyjny, wpłacasz opłatę (zwykle ฿50 000–200 000). To zdejmuje lokal z rynku na czas przygotowania umów. Opłata jest zazwyczaj zaliczana na poczet ceny i czasami zwrotna — przeczytaj formularz.
Krok 2 — Due diligence (7–14 dni). Twój prawnik weryfikuje chanote (tytuł własności), sprawdza obciążenia, potwierdza, że deweloper faktycznie jest właścicielem gruntu, przegląda EIA (decyzję środowiskową — bez niej budowa nie może legalnie ruszyć), a przy przedsprzedaży sprawdza pozwolenie na budowę i historię dewelopera. Sami prowadzimy własny audyt dewelopera, zanim projekt w ogóle trafi do naszego katalogu, ale niezależny prawnik, który to podwójnie sprawdzi, to dobrze wydane pieniądze: ฿40 000–80 000 przy siedmiocyfrowym zakupie.
Krok 3 — Umowa sprzedaży (SPA). Zwykle podpisywana 2–4 tygodnie po rezerwacji, z płatnością 20–30%. Przy przedsprzedaży umowa SPA ustala harmonogram płatności powiązany z etapami budowy, termin odbioru, kary za opóźnienie i specyfikację tego, co faktycznie kupujesz. To jest dokument, który ma znaczenie — negocjuj go, a nie tylko podpisuj.
Krok 4 — Płatności etapowe (przedsprzedaż). Pieniądze idą za budową: fundamenty, konstrukcja, dach, wykończenie. Typowy harmonogram rozkłada 40–60% na czas budowy po płatności przy SPA. Nigdy nie płać z wyprzedzeniem wobec zweryfikowanego postępu — deweloper proszący o przyspieszenie mówi Ci coś o swoim finansowaniu.
Krok 5 — Odbiór i przeniesienie własności. Najpierw odbiór techniczny z listą usterek (jesteśmy na nich z klientami — przynieś listę kontrolną, nie entuzjazm), potem płatność końcowa, potem dzień rejestracji w Urzędzie Ziemskim: opłata za przeniesienie własności zapłacona, Twoje nazwisko (albo Twoja dzierżawa) trafia na tytuł. Przy apartamentach to moment, w którym używa się dokumentów FET.
Ile to naprawdę kosztuje
| Koszt | Kto płaci | Kwota |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności | Zwykle 50/50 | 2% wartości szacunkowej |
| Rejestracja dzierżawy (wille) | Zwykle kupujący | 1,1% wartości dzierżawy |
| Obsługa prawna | Kupujący | ฿40 000–80 000 |
| Fundusz remontowy (jednorazowo, apartamenty) | Kupujący | ฿500–1 000/m² |
| Opłata za części wspólne (stała) | Właściciel | ฿40–90/m²/miesiąc |
Reguła kciuka: zakładaj 3–7% ponad cenę z cennika, żeby dostać klucze do ręki, i licz 4–6% kosztów wyjścia (opłata za przeniesienie własności, podatek od działalności gospodarczej lub opłata skarbowa, podatek u źródła), gdy kalkulujesz zwrot.
Pięć błędów, które naprawdę kosztują
- Wpłata opłaty rezerwacyjnej przed sprawdzeniem kwoty dla cudzoziemców. Klasyka. Jeden e-mail temu zapobiega.
- Korzystanie z prawnika dewelopera. Są kompetentni — i w konflikcie interesów. Niezależny doradca kosztuje mniej niż jeden miesiąc pomyłki.
- Przelew w bahtach albo z tajskiego konta przy apartamencie freehold. Bez FET nie ma rejestracji własności cudzoziemca. Da się naprawić, ale boleśnie.
- Podpisanie dzierżawy bez przeczytania mechaniki przedłużenia. „30+30+30” jest tak mocne, jak akapit, który to definiuje.
- Zakup w przedsprzedaży na podstawie wizualizacji i rabatu bez sprawdzenia oddanych projektów dewelopera. Rabat to rekompensata za ryzyko — upewnij się, że wiesz, za ile ryzyka jesteś rekompensowany.
Co z tego wynika dla Ciebie
Ramy prawne nie są ani straszne, ani egzotyczne — to dobrze przetarta ścieżka z jasnymi zasadami i znanymi punktami awarii. Apartamenty: własność, pilnuj kwoty i FET. Wille: zarejestrowana dzierżawa z poprawnie sporządzonymi przedłużeniami albo spółka, jeśli Twoja sytuacja naprawdę tego wymaga. Każdy projekt w naszym katalogu pokazuje aktualne ceny „od”, a dla każdego z nich wyślemy pełny cennik dewelopera, harmonogram płatności i naszą szczerą ocenę konkretnej struktury własności — bezpłatnie, tego samego dnia.
Jednego nie zrobimy: nie będziemy udawać, że każdy projekt zasługuje na Twoją zaliczkę. Niektóre nie zasługują. Zapytaj nas które — na tym właśnie polega niezależne doradztwo.