Podatki od nieruchomości w Tajlandii dla zagranicznych kupujących

Zagraniczny kupujący w Tajlandii nie płaci specjalnego podatku od nieruchomości dla cudzoziemców. To dobry punkt wyjścia.

Kosztowna część leży gdzie indziej: opłaty za przeniesienie własności w Urzędzie Ziemskim (Land Office), roczny podatek od gruntów i budynków, podatek od dochodów z najmu, koszty rejestracji dzierżawy oraz tarcie podatkowe przy sprzedaży. Żadna z tych pozycji nie jest dramatyczna sama w sobie. Źle złożone razem potrafią sprowadzić prognozowaną rentowność netto 5,5% do okolic 4,5%.

Niezależna recenzja nieruchomości. Nie jesteśmy powiązani z deweloperem.

Ten przewodnik jest napisany dla kupujących, którzy porównują mieszkania na Phuket, wille w formule leasehold i lokale wakacyjne generujące dochód. Nie jest poradą podatkową. Przed podpisaniem umowy sprzedaży zleć tajlandzkiemu prawnikowi i księgowemu sprawdzenie konkretnej struktury.

Krótka odpowiedź: z jakimi podatkami mierzy się zagraniczny kupujący?

Dwa szczegóły znaczą więcej, niż przyznaje większość broszur.

Po pierwsze, kilka opłat oblicza się od oficjalnej wartości szacunkowej, a niekoniecznie od ceny z umowy. Tajlandzki Departament Skarbu prowadzi oficjalne dane o wycenie nieruchomości, a Urząd Ziemski stosuje tę wartość przy wielu kosztach rejestracyjnych.

Po drugie, podział kosztów między kupującego a sprzedającego to kwestia umowna. Prawo określa, co trzeba zapłacić przy rejestracji. Umowa decyduje, kto ekonomicznie ten koszt ponosi.

Status zagranicznego kupującego: te same stawki, inne struktury własności

Cudzoziemcy mogą zwykle posiadać mieszkanie w kondominium na własność pełną (freehold), jeśli projekt mieści się w kwocie 49% własności zagranicznej przewidzianej w tajlandzkim prawie o kondominiach. Cudzoziemcy zasadniczo nie mogą posiadać gruntu na własność we własnym imieniu, więc wille strukturyzuje się zwykle przez leasehold (długoterminową dzierżawę), tajlandzką spółkę lub — rzadziej — struktury zatwierdzone przez BOI.

Podatek podąża za strukturą.

Zakup mieszkania freehold przez cudzoziemca to zwykłe przeniesienie własności w Urzędzie Ziemskim. Dzierżawa willi to rejestracja dzierżawy. Struktura z tajlandzką spółką oznacza księgowość spółki, roczne sprawozdania i możliwe konsekwencje w podatku dochodowym od osób prawnych. Ten sam dom, inny arkusz kalkulacyjny.

To zmienia wszystko.

Dla większości indywidualnych kupujących na Phuket najczystszy profil podatkowy to nadal najprostszy profil prawny: mieszkanie freehold w bezpośredniej własności albo profesjonalnie sporządzona długoterminowa dzierżawa willi, jeśli kupujący akceptuje ryzyko leasehold.

Podatki i opłaty przy zakupie mieszkania freehold

Standardowe pozycje w Urzędzie Ziemskim znajdują się poniżej. Dokładne wyliczenie może się różnić w zależności od okresu posiadania, typu sprzedającego i lokalnej praktyki rejestracyjnej.

Przykład: odsprzedaż mieszkania na Phuket za ฿8 000 000

Załóżmy, że wartość szacunkowa Urzędu Ziemskiego również wynosi ฿8 000 000. W rzeczywistości rzadko jest tak równo, ale przykład jest czytelny.

1. Opłata za przeniesienie własności: 2% = ฿160 000. Przy podziale po równo kupujący płaci ฿80 000.
2. Specific Business Tax: 3,3% = ฿264 000, jeśli ma zastosowanie. Zwykle koszt sprzedającego.
3. Opłata skarbowa: 0,5% = ฿40 000, tylko gdy SBT nie ma zastosowania.
4. Podatek u źródła: zależy od sprzedającego. Przy sprzedającym-spółce kupujący często widzą 1% jako punkt odniesienia; przy osobach fizycznych formuła jest bardziej złożona.

Zapotrzebowanie kupującego na gotówkę to nie tylko cena lokalu. Obejmuje udział w opłacie za przeniesienie własności, fundusz remontowy (sinking fund), opłatę za części wspólne z góry, przegląd prawny, opłaty bankowe przy finansowaniu oraz pakiet meblowy, jeśli lokal jest oddawany bez wyposażenia.

Mieszkanie reklamowane za ฿8 000 000 łatwo urasta do ฿8 300 000 – ฿8 700 000 „wszystko razem” jeszcze przed pierwszą nocą wynajmu.

Zakup nowego mieszkania od dewelopera: czytaj klauzulę o opłatach

Umowy przedsprzedażowe na Phuket często stanowią, że kupujący płaci 50% opłaty za przeniesienie własności, czyli 1% oficjalnej wartości szacunkowej. Niektóre umowy deweloperskie przerzucają na kupującego więcej. Inne w trakcie kampanii pokrywają część opłaty.

Nie modeluj na podstawie broszury.

Sprawdź w umowie sprzedaży:

• podział opłaty za przeniesienie własności;
• stawkę funduszu remontowego za metr kwadratowy;
• opłatę za części wspólne i okres przedpłaty;
• koszt pakietu meblowego;
• opłaty za podłączenie liczników;
• odsetki za opóźnienie w płatności;
• traktowanie podatkowe bonusów, rabatów lub dochodu z programu najmu.

Dla kupujących porównujących projekty w przedsprzedaży w Bang Tao, Lagunie, Kamali, Kata, Nai Harn czy Rawai różnica między niską ceną nagłówkową a wysokim kosztem całkowitym często kryje się właśnie w tych klauzulach. Właśnie tu krótka lista projektów powinna być skorygowana o podatki, a nie tylko uszeregowana według ceny za metr kwadratowy.

Jeśli chcesz krótką listę projektów na Phuket z uwzględnieniem podatków, poproś InvestPhuket o porównanie na podstawie całkowitego kosztu nabycia, a nie tylko reklamowanej ceny lokalu.

Roczny podatek od nieruchomości: podatek od gruntów i budynków

Dawne tajlandzkie podatki od domów i gruntów zastąpiła ustawa o podatku od gruntów i budynków (Land and Building Tax). Podatek jest pobierany lokalnie i opiera się na oficjalnej wartości szacunkowej oraz kategorii użytkowania nieruchomości.

Ustawowe stawki maksymalne wyglądają w przybliżeniu tak:

Faktyczne rachunki za mieszkania o przeznaczeniu mieszkalnym są zwykle skromne w porównaniu z zachodnimi systemami podatku od nieruchomości. Mieszkanie wycenione na ฿8 000 000 może generować niewielki roczny rachunek, jeśli jest traktowane jako mieszkalne. Nieruchomość traktowana jako zakwaterowanie komercyjne to może być inna historia.

Haczyk jest taki: liczy się lokalna klasyfikacja. Lokal używany wyłącznie jako prywatne mieszkanie to nie ten sam profil ryzyka co lokal włączony do wspólnego programu najmu krótkoterminowego. Właściciele powinni zachowywać rachunek z gminy, potwierdzenie zapłaty i pisma od zarządcy budynku. Drobna dokumentacja rozwiązuje kosztowne pytania w przyszłości.

Podatek od dochodów z najmu dla zagranicznych właścicieli

Dochód z najmu uzyskany w Tajlandii podlega opodatkowaniu w Tajlandii. Obywatelstwo nie znosi tego obowiązku.

Dla właścicieli będących osobami fizycznymi tajlandzki podatek dochodowy stosuje progresywne stawki od 5% do 35%, według Departamentu Skarbowego (Revenue Department). Dochód z najmu można zwykle pomniejszyć o dopuszczalne koszty. W przypadku budynków wielu indywidualnych wynajmujących korzysta ze zryczałtowanego odliczenia kosztów, zwykle 30%, chyba że rzeczywiste udokumentowane koszty dają lepszy wynik.

Prosty model najmu:

Podatek oblicza się następnie po uwzględnieniu przysługujących ulg i progów progresywnych. Ostateczna liczba zależy od statusu rezydencji, innych dochodów w Tajlandii, dostępnych odliczeń i sposobu rozliczenia.

Przy modelowaniu rentowności zakładanie zerowego podatku jest agresywne. Dodaj linię podatkową. Nawet ostrożny szacunek jest lepszy niż udawanie, że Departament Skarbowy nie istnieje.

Najem krótkoterminowy, licencje hotelowe i ryzyko VAT

Wielu kupujących na Phuket zakłada, że dochód z najmu krótkoterminowego to po prostu czynsz. Czasem tak jest. Czasem zaczyna wyglądać jak dochód z działalności hotelowej lub z apartamentów z obsługą.

To rozróżnienie może wpływać na licencjonowanie, rejestrację podatkową, ekspozycję na VAT i sposób, w jaki zarządca najmu raportuje dochód. Mieszkanie reklamowane z prognozami najmu krótkoterminowego może być atrakcyjne operacyjnie, ale prawnie bardziej skomplikowane niż zwykły model najmu długoterminowego.

Czyste pytania brzmią:

1. Czy budynek ma licencję lub jest prowadzony w sposób umożliwiający najem krótkoterminowy?
2. Kto otrzymuje przychody od gości: właściciel, osoba prawna kondominium, zarządca najmu czy operator hotelowy?
3. Czy opłaty za zarządzanie są odliczane przed raportowaniem podatkowym, czy po nim?
4. Czy VAT jest wliczony w podawane kwoty najmu?
5. Czy właściciel otrzymuje co roku tajlandzkie zestawienie podatkowe?

Jeśli odpowiedź działu sprzedaży jest mglista, obniż prognozę najmu w swoim modelu. Niejasne traktowanie podatkowe to nie zaleta.

Wille leasehold: koszty rejestracji są inne

Zagraniczni nabywcy willi często korzystają z długoterminowej dzierżawy, ponieważ własność gruntu przez cudzoziemców jest ograniczona. Zarejestrowana dzierżawa na okres do 30 lat może zostać wpisana w Urzędzie Ziemskim. Obietnice przedłużenia mogą być zawarte w umowie, ale przedłużenie to kwestia umowna, a nie to samo co posiadanie gruntu na własność.

Typowe koszty urzędowe przy zarejestrowanej dzierżawie:

Przykład: 30-letnia dzierżawa z łącznym zarejestrowanym czynszem ฿30 000 000 generuje opłatę rejestracyjną ฿300 000 i opłatę skarbową ฿30 000, nie licząc kosztów prawnych i administracyjnych.

Liczby są proste. Ryzyko prawne nie.

Kupujący powinni sprawdzić tytuł do gruntu, prawa dostępu, własność budynku, treść klauzuli o przedłużeniu, postanowienia dotyczące dziedziczenia, zobowiązania dewelopera, ograniczenia hipoteczne oraz to, co się dzieje, gdy wydzierżawiający sprzeda grunt.

Sprzedaż w przyszłości: podatek przy wyjściu potrafi zmienić ROI

Podatek przy wyjściu to miejsce, w którym optymistyczne modele ROI zwykle się łamią.

Zagraniczny właściciel sprzedający mieszkanie może napotkać to samo tarcie w Urzędzie Ziemskim co każdy inny sprzedający: podział opłaty za przeniesienie własności, SBT lub opłatę skarbową oraz podatek u źródła. Jeśli lokal był w posiadaniu krócej niż pięć lat, SBT może mieć zastosowanie, chyba że przysługuje zwolnienie.

Podstawowa rezerwa na koszty wyjścia przy odsprzedaży mieszkania to często 3% do 6% ceny sprzedaży, przed prowizją agencji. Dodaj prowizję agencji, a łączny koszt „w obie strony” staje się istotny.

Przykład:

To 8,3%, zanim zaczniemy rozmawiać o kursach walut, pustostanie, naprawach czy rabacie potrzebnym do domknięcia sprzedaży.

Dlatego krótkie okresy posiadania są niebezpieczne. Nieruchomości w Tajlandii mogą się sprawdzić, ale matematyka zwykle potrzebuje czasu.

Lista kontrolna kupującego na Phuket

Przed rezerwacją lokalu poproś o te dokumenty lub liczby:

• oficjalną cenę zakupu i harmonogram płatności;
• szacunkową wartość ewidencyjną Urzędu Ziemskiego, jeśli dostępna;
• podział opłaty za przeniesienie własności na piśmie;
• harmonogram funduszu remontowego i opłat za części wspólne;
• umowę programu najmu, a nie tylko slajd marketingowy;
• procedurę potrącania podatku i raportowania dochodów z najmu;
• wyliczenie kosztu rejestracji dzierżawy dla willi leasehold;
• przegląd tytułu do gruntu dla willi;
• założenie kosztów wyjścia w modelu ROI.

Poważny projekt odpowie na te pytania. Słaby przyśle kolejny render z zachodem słońca.

Powiązane typy projektów na Phuket do porównania

W kontekście podatków właściwa krótka lista to nie każdy projekt na wyspie. Profil podatkowy różni się mocno w zależności od typu własności.

Najprostsze: mieszkania freehold dla cudzoziemców w ugruntowanych strefach najmu, takich jak Bang Tao, Laguna, Kamala, Kata, Nai Harn i Rawai. Czystszy proces przeniesienia własności, bardziej przejrzysty rynek wtórny, prostsze planowanie dziedziczenia niż w strukturach willowych.

Bardziej złożone: wille leasehold i wille w zarządzanych kompleksach resortowych. Mogą pasować kupującym z większym budżetem, którzy stawiają na styl życia, ale przegląd podatkowy i prawny powinien nastąpić przed emocjonalnym przywiązaniem. Drogie meble i render z widokiem na morze nie naprawią słabej umowy dzierżawy.

Najbardziej wrażliwe na kontrolę: lokale sprzedawane głównie na podstawie prognoz zwrotu z najmu. Jeśli projekt zależy od wysokiego obłożenia, stawek dobowych i wyników operatora, linia podatkowa musi być częścią wyliczenia rentowności.

InvestPhuket może przygotować krótką listę pokazującą koszt nabycia, szacunkową roczną ekspozycję podatkową, założenia najmu i wrażliwość na koszty wyjścia. Użyteczna liczba to nie reklamowane ROI. To zwrot netto po wszystkich kosztach.

Podsumowanie

Cudzoziemcy nie są karani specjalnym tajlandzkim podatkiem od nieruchomości. Ryzyko jest bardziej prozaiczne: kupujący nie doszacowują kosztów transakcyjnych, ignorują podatek od najmu i zbyt lekko modelują koszty wyjścia.

Przy mieszkaniu na Phuket roczny podatek od nieruchomości rzadko jest głównym problemem. Ważniejsze są koszt przeniesienia własności, opodatkowanie najmu, opłaty za zarządzanie i tarcie przy odsprzedaży. Przy willi najpierw liczy się sama struktura; wyliczenie podatku przychodzi po tym, jak fundament prawny jest solidny.

Właściwe pytanie nie brzmi: jak niski jest podatek?

Właściwe pytanie brzmi: jaki jest zwrot po podatkach i opłatach przy realistycznym okresie posiadania?