Иностранная квота — то единственное правило, которое решает, получите вы тайское кондо на своё имя или нет. По Закону о кондоминиумах иностранцы могут держать freehold-титул не более чем на 49% общей продаваемой площади всех юнитов здания. Остальные 51% остаются в тайской собственности. Правило действует по каждому зданию отдельно — не по проекту, не по застройщику, не по острову. Если в нужном здании квота есть — вы регистрируете freehold на своё имя в Land Office. Если нет — freehold в этом здании для вас закрыт, точка.

Это всё правило. Денежные вопросы — в деталях: как измеряются эти 49%, как проверить остаток до того, как вы отдадите деньги, и какие варианты остаются, когда квота исчерпана.

Квота считается в квадратных метрах, а не в юнитах

Частая ошибка чтения: «иностранцам может принадлежать 49% юнитов». Неверно. Закон считает продаваемую площадь, и на практике разница существенная.

Возьмём упрощённое здание: 100 юнитов, 5,000 м² продаваемой площади. Иностранная квота — 2,450 м², как бы эти метры ни были нарезаны. Если иностранцы разбирают большие юниты с видом на море (обычно так и есть), квота может закончиться, когда больше половины юнитов по счёту всё ещё в тайских руках. Бывает и наоборот: здание, полное иностранных студий, спокойно сидит в квоте с большим запасом площади.

Практический вывод: никогда не оценивайте квоту по числу юнитов, разговорам в офисе продаж или тому, насколько «международным» выглядит здание. Ответ даёт только реестр площадей застройщика или juristic person — и он меняется с каждым переходом права.

Как проверить остаток квоты — до брони

Эта проверка снимает самый частый неприятный сюрприз тайских кондо-покупок. Стоит одного письма и одного-двух дней.

Покупка off-plan или новая от застройщика. Запросите у застройщика письменное подтверждение остатка foreign-freehold квоты — на бланке, до оплаты брони. Серьёзный застройщик выдаёт его в рабочем порядке: он ведёт учёт квоты поюнитно, потому что те же цифры нужны ему на каждой регистрации. Если офис продаж тянет, юлит или ограничивается устными заверениями — считайте это ответом. Мы делаем эту проверку в каждой сделке; в базовом гайде о покупке недвижимости на Пхукете иностранцем показано, где она стоит в общей последовательности сделки.

Покупка на вторичке. Нужный документ выдаёт juristic person кондоминиума — юрлицо, управляющее зданием. Это письмо о квоте: подтверждение текущей доли иностранной собственности и того, что ваша покупка помещается в 49%. Это не факультативная бумага — Land Office требует её для регистрации иностранного freehold-перехода. Получайте на этапе проверки, а не в день регистрации.

Рядом с квотой стоит второе жёсткое требование — форма FET. Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте; тайский банк-получатель выдаёт Foreign Exchange Transaction form как подтверждение. Нет FET — нет регистрации иностранного freehold, даже при свободной квоте. Письмо о квоте плюс FET — два документа, которые делают иностранный freehold возможным.

Когда квота закончилась: предложение leasehold

В зданиях, популярных у международных покупателей, квота действительно заканчивается. Тогда вам предложат leasehold — как правило, зарегистрированный 30-летний lease, часто с договорными опционами продления.

Два момента, которые нужно понимать про это предложение.

Первый: зарегистрированный leasehold — реальное, защищённое имущественное право, не обман и не пустышка. Значительная часть иностранного фонда Таиланда торгуется именно так.

Второй: это право слабее freehold, и рынок оценивает его соответственно. В зданиях, где продаются оба формата, leasehold-юниты обычно идут дешевле сопоставимых freehold, а перепродажа leasehold медленнее: ваш будущий покупатель получает уже укороченный остаток срока. Если офис продаж предлагает leasehold «по цене freehold, потому что здание очень популярное» — арифметика тут перевёрнута. Цена должна отражать право, которое вы получаете.

Итого при исчерпанной квоте у вас три честных варианта: взять leasehold с адекватным дисконтом, подождать возврата freehold-юнита через вторичку (перепродажа иностранец-иностранцу квоту не освобождает, а продажа иностранцем тайцу — освобождает) или выбрать другое здание.

Как квоту используют инвесторы

Квота создаёт асимметрию по времени, и опытные покупатели ею пользуются.

Заходить рано в новые запуски. На старте продаж доступны 100% иностранной квоты здания. В проектах, ориентированных на международных покупателей, freehold-квота расходуется первой — нередко до завершения каркаса. Ранние покупатели получают freehold и первый выбор юнитов; поздние в том же здании — разговор про leasehold. Это структурная причина смотреть ранние фазы, отдельная от любых стартовых цен.

Держать freehold ради выхода, а не только входа. Рынок перепродажи вашего freehold-юнита — все иностранные покупатели, для которых квота здания уже закрыта. В квотно-полном здании с сильным спросом существующие freehold-титулы становятся дефицитом: потолок 49% работает на вас, как только вы внутри него.

Проверять реестр даже там, где «все знают», что квота есть. Здания с тайским большинством в локальных районах квоту почти не выбирают; брендированные резиденции у пляжа выбирают быстро. Значение имеет только текущая цифра — письменно.

Коротко

Квота 49% считается по продаваемой площади, проверяется письменно — письмом застройщика для новостроек и письмом juristic person для вторички — и быстрее всего расходуется ровно в тех зданиях, которые иностранцам нужнее всего. Проверьте её до движения денег, добавьте корректные FET — и путь к иностранному freehold прямой.

Если вы сейчас сравниваете кондо — в нашей актуальной подборке кондо видны «от»-цены по проектам с доступной foreign-freehold квотой. Спросите про любое здание: как независимые консультанты мы делаем проверку квоты и присылаем полный прайс застройщика в тот же день, бесплатно.