฿5,000,000 ไม่ใช่งบจริงทั้งหมด แต่มันคือราคาบนโบรชัวร์ ผู้ซื้อที่จองคอนโดภูเก็ตราคา ฿4.80M โดยทั่วไปจะต้องเตรียมเพิ่มอีก ฿350,000–฿650,000 สำหรับเฟอร์นิเจอร์ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอน กองทุนส่วนกลาง มิเตอร์สาธารณูปโภค ประกันพื้นฐาน และเงินทุนหมุนเวียน ก่อนที่ยูนิตจะพร้อมปล่อยเช่าได้จริง

นั่นไม่ได้ทำให้ตลาดช่วงราคานี้อ่อนแอ แต่มันทำให้ตลาดนี้ถูกเข้าใจผิด คอนโดต่ำกว่า ฿5M ยังคงเป็นจุดเข้าตลาดที่มีสภาพคล่องมากที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการมีสถานะลงทุนในภูเก็ตโดยไม่ต้องนำเงินระดับวิลล่าไปเสี่ยง ข้อแลกเปลี่ยนนั้นตรงไปตรงมา: ยูนิตเล็กลง ต้องเลือกทำเลให้ละเอียดขึ้น วิวทะเลน้อยลง และต้องทำการบ้านมากขึ้น

รีวิวอสังหาริมทรัพย์อิสระ ไม่มีความเกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาโครงการ

คำตอบสั้น ๆ: งบ ฿5M ยังใช้ได้จริงที่ไหนในภูเก็ต

คำว่า “คอนโดภูเก็ตราคาถูกต่ำกว่า 5 ล้าน” มักพาผู้ซื้อไปเจอตลาดสองแบบที่ต่างกันมาก แบบแรกคือมูลค่าที่แท้จริง: ยูนิตขนาดกะทัดรัดในโซนปล่อยเช่าที่ใช้งานได้จริง พร้อมค่าส่วนกลางสมเหตุสมผล อีกแบบคือคณิตศาสตร์ทางการตลาด: สตูดิโอขนาดจิ๋วราคาเปิดตัว ที่เมื่อตกแต่งเสร็จและรวมต้นทุนทั้งหมดแล้วค่อย ๆ เกินเพดานงบของผู้ซื้อ

ทำเล งบ ฿5M โดยทั่วไปซื้ออะไรได้ โปรไฟล์ผู้ซื้อที่เหมาะที่สุด ความเสี่ยงหลัก
เมืองภูเก็ต / เซ็นทรัล สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน มักได้พื้นที่ต่อบาทดีกว่า ผู้ซื้อที่เน้นผลตอบแทน การปล่อยเช่าระยะยาว กลุ่มผู้เช่าดิจิทัลโนแมด แรงดึงดูดแบบบ้านพักตากอากาศน้อยกว่า การขายต่อขึ้นอยู่กับวินัยด้านราคา
กมลา 1 ห้องนอนขนาดกะทัดรัดในบางโครงการ โดยทั่วไปไม่ใช่หน้าหาด prime ผู้ซื้อที่ต้องการไลฟ์สไตล์ควบคู่การปล่อยเช่า คุณภาพโครงการแตกต่างกันมากเมื่ออยู่หลังถนนหลัก
ราไวย์ / ในหาน สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน มักเหมาะกับดีมานด์พักระยะยาวช่วงฤดูหนาว ผู้ซื้อเพื่อย้ายถิ่นฐาน ผู้มาเยือนซ้ำ ผู้ซื้อเงินสดที่พูดรัสเซีย หลายอาคารต้องพึ่งรถยนต์หรือมอเตอร์ไซค์
ในยาง / ในทอน ยูนิตสไตล์รีสอร์ตขนาดเล็กใกล้หาด หรือรองรับดีมานด์ฝั่งสนามบิน นักลงทุนเริ่มต้นที่ต้องการราคาต่อยูนิตต่ำกว่า ฤดูกาลท่องเที่ยวและตลาดขายต่อที่ไม่ลึกเท่า
บางเทา ส่วนใหญ่เป็นสตูดิโอในระดับราคาเริ่มต้น; 1 ห้องนอนแท้มักเกิน ฿5M ผู้ซื้อที่เน้นรักษามูลค่าเงินทุน หากราคาน่าเชื่อถือ ราคา “เริ่มต้น” หลายรายการหายไปเร็ว หรือไม่รวมแพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์
กะตะ / กะรน ซัพพลายจำกัด; ยูนิตต่ำกว่า ฿5M มักมีขนาดเล็กหรืออยู่ในเฟสแรก ผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับดีมานด์ท่องเที่ยวที่พิสูจน์แล้ว ความขาดแคลนดันราคาต่อ ตร.ม. ให้สูง

ตัวเลือกคอนโดที่ดีที่สุดต่ำกว่า ฿5M: รายการคัดกรอง

นี่ไม่ใช่การประกวดความสวยงาม อันดับด้านล่างคือรายการคัดกรองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการให้ราคาเสนอขายอยู่ต่ำกว่า ฿5M สถานะยูนิตที่มีขายจริงเปลี่ยนทุกสัปดาห์ และยูนิตที่ดีที่สุดในงบนี้มักไม่ใช่ยูนิตที่ถูกโปรโมตเสียงดังที่สุด

อันดับ โครงการ / กลุ่มโครงการ ทำเล เหตุผลที่ควรอยู่ในรายชื่อคัดเลือก ข้อควรระวังสำหรับผู้ซื้อ
1 Origin Place Centre Phuket เมืองภูเก็ต / เซ็นทรัล ราคาต่อ ตร.ม. สมเหตุสมผลกว่าหลายโครงการเปิดขายใหม่ฝั่งตะวันตก; เหตุผลด้านดีมานด์ผู้เช่าระยะยาวและผู้เช่าในประเทศแข็งแรงกว่า อย่าคาดหวังราคาแบบที่พักตากอากาศริมทะเล โมเดลผลตอบแทนเป็นแบบเมือง ไม่ใช่ขับเคลื่อนด้วยรีสอร์ต
2 SO Origin Bangtao Beach บางเทา หนึ่งในจุดเข้าตลาดที่เกี่ยวข้องมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อที่พยายามเข้าถึงเรื่องราวดีมานด์ของบางเทาในงบต่ำกว่า ฿5M ตรวจสอบว่ายูนิตเฉพาะนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรในโควตาชาวต่างชาติหรือไม่ และรวมเฟอร์นิเจอร์หรือไม่
3 PEYLAA Phuket กมลา กมลายังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่ทำเลฝั่งตะวันตกที่ยูนิตขนาดกะทัดรัดยังพอสมเหตุสมผลได้ในระดับราคาต่ำกว่ากลาง-บน ตำแหน่งถนน แนวเปิดรับวิว และเงื่อนไขบริหารปล่อยเช่าสำคัญกว่าภาพเรนเดอร์ในโบรชัวร์
4 Sea Heaven Phuket ในทอน / โซนหาดฝั่งสนามบิน ราคาแรกเข้าต่ำกว่าบางเทาหรือกะตะโซนหลัก พร้อมแรงดึงดูดด้านการปล่อยเช่าในพื้นที่ใกล้หาดสำหรับการพักระยะสั้น ต้องนำฤดูกาลมาคิดในราคา อย่าจำลองดีมานด์นักท่องเที่ยว 12 เดือนด้วยอัตราค่าเช่าช่วงไฮซีซัน
5 Sun Hills Kata กะตะ กะตะมีฐานดีมานด์ท่องเที่ยวที่มั่นคงและซัพพลายคอนโดใหม่จำกัด ซึ่งสนับสนุนเหตุผลการซื้อหากมียูนิตต่ำกว่า ฿5M ในงบนี้ ขนาดยูนิตและวิวอาจต้องประนีประนอม ควรเปรียบเทียบราคาต่อ ตร.ม. อย่างรอบคอบ
6 กลุ่มโครงการ The Title ราไวย์ / ในยาง / บางเทา ขึ้นอยู่กับเฟส รูปแบบคอนโดรีสอร์ตที่เป็นที่รู้จัก มีความคุ้นเคยในหมู่นักลงทุนและการจดจำจากผู้ซื้อซ้ำในหลายทำเลของภูเก็ต แต่ละเฟสแตกต่างกัน อย่าสรุปว่าผลการปล่อยเช่าจะเหมือนกันระหว่างราไวย์ ในยาง และบางเทา

หากคุณต้องการทราบยูนิตปัจจุบันที่ยังอยู่ต่ำกว่า ฿5M จริง ๆ ให้ขอตรวจสอบรายการราคา แทนการขอโบรชัวร์ทั่วไป ความต่างนี้ไม่ใช่เรื่องผิวเผิน โบรชัวร์อาจยังแสดง “เริ่มต้น ฿3.9M” หลังจากยูนิตนั้นถูกขายไปแล้ว

การคำนวณต้นทุนจริง

นี่คือการคำนวณที่ผู้ซื้อควรทำก่อนตัดสินใจว่าคอนโดนั้นอยู่ในงบจริงหรือไม่

รายการ ประมาณการแบบระมัดระวัง หมายเหตุ
ราคายูนิตที่ประกาศขาย ฿4,800,000 ตัวอย่างราคาซื้อ ไม่ใช่คำแนะนำ
แพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์ / เครื่องใช้ไฟฟ้า ฿180,000–฿400,000 แตกต่างกันมากตามผู้พัฒนาโครงการและมาตรฐานการปล่อยเช่า
ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอน ฿80,000–฿160,000 ขึ้นอยู่กับการแบ่งชำระกับผู้พัฒนาโครงการและราคาประเมิน/มูลค่าจดทะเบียน
กองทุนส่วนกลางและมิเตอร์สาธารณูปโภค ฿60,000–฿140,000 มักถูกมองข้ามในการคุยงบประมาณช่วงแรก
เงินสำรองการดำเนินงานเริ่มต้น ฿30,000–฿60,000 ทำความสะอาด แก้ไข defect เล็กน้อย ผ้าปู/ผ้าขนหนู การตั้งค่าประกาศปล่อยเช่า
เงินสดรวมที่คาดว่าต้องใช้ทั้งหมด ฿5,150,000–฿5,560,000 นี่คือตัวเลขที่สำคัญจริง ๆ

ตลาดชอบตัวเลขกลม ๆ แต่สเปรดชีตไม่ใช่แบบนั้น

ผลตอบแทนปล่อยเช่า: โมเดลที่ตรงไปตรงมาสำหรับคอนโดต่ำกว่า ฿5M

คอนโดต่ำกว่า ฿5M จำนวนมากถูกขายพร้อมตัวอย่างรายได้ปล่อยเช่าที่มองโลกในแง่ดีเกินไป วิธีที่ดีกว่าคือแยกรายได้รวมออกจากกระแสเงินสดของเจ้าของ

ตัวอย่าง: ยูนิตขนาดกะทัดรัด 32 ตร.ม. ต้นทุนซื้อรวมทั้งหมด ฿5.30M หลังเฟอร์นิเจอร์และค่าธรรมเนียม

  1. ค่าเช่าระยะสั้นเฉลี่ย: ฿2,200 ต่อคืนที่มีผู้เข้าพัก
  2. อัตราเข้าพักต่อปีที่สมจริง: 180 คืน คิดเป็นรายได้รวม ฿396,000
  3. ค่าบริหารปล่อยเช่าและค่าแพลตฟอร์มที่ 30%: หัก ฿118,800
  4. ค่าส่วนกลางที่ ฿60 ต่อ ตร.ม. ต่อเดือน: หัก ฿23,040
  5. ซ่อมแซม เปลี่ยนอุปกรณ์ ทำความสะอาดใหญ่ ผ้าปู/ผ้าขนหนู บัญชีของเจ้าของ: หัก ฿35,000–฿55,000

รายได้สุทธิก่อนภาษีส่วนบุคคล: ประมาณ ฿199,000–฿219,000 เมื่อเทียบกับต้นทุนรวม ฿5.30M คิดเป็นประมาณ 3.8%–4.1% สุทธิ หากยูนิตเดียวกันทำอัตราเข้าพักได้ 220 คืน หรือทำค่าเช่าเฉลี่ยต่อวันได้สูงขึ้นในช่วงพีกซีซัน ตัวเลขจะดีขึ้น แต่หากค่าบริหารจัดการเพิ่มขึ้นหรืออัตราเข้าพักลดลง ตัวเลขก็จะไม่ดีขึ้น

ช่วงผลตอบแทนนี้อาจไม่เร้าใจในเชิงการตลาด แต่มันใกล้ความจริงมากกว่า

กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติและการตรวจสอบโควตา

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ยูนิตคอนโดมิเนียมในประเทศไทยภายใต้โควตากรรมสิทธิ์ถาวรสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งโดยทั่วไปจำกัดไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดของอาคารชุดที่จดทะเบียน เงินที่ใช้ซื้อยังต้องโอนเข้ามาอย่างถูกต้อง โดยปกติต้องมีเอกสารแสดงการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย ผู้ซื้อควรยืนยันเรื่องนี้ก่อนลงนามในเอกสารที่มีนัยสำคัญใด ๆ

ยิ่งระดับราคาต่ำเท่าไร การตรวจสอบโควตายิ่งต้องรอบคอบมากขึ้น ในอาคารยอดนิยม ยูนิตกรรมสิทธิ์ถาวรโควตาชาวต่างชาติที่ราคาถูกกว่าอาจขายหมดตั้งแต่ช่วงต้น เหลือเพียงสต็อกกรรมสิทธิ์ไทยหรือสิทธิการเช่า สิทธิการเช่าอาจเหมาะกับผู้ซื้อบางราย แต่ไม่ใช่สินค้าประเภทเดียวกันเมื่อพิจารณาการขายต่อ ใครที่ทำเหมือนว่ามันเหมือนกันกำลังแสดงละครอยู่

ผู้ซื้อแบบไหนควรเลือกทำเลใด?

ผู้ซื้อที่เน้นผลตอบแทนล้วน ๆ: เริ่มจากเมืองภูเก็ต คอนโดโซนเซ็นทรัล และยูนิตขนาดกะทัดรัดที่มีดีมานด์พักระยะยาว พวกนี้มีอารมณ์ร่วมน้อยกว่า ถ่ายรูปอาจไม่สวยเท่า และบางครั้งเป็นการลงทุนที่ดีกว่า ผู้เช่าอาจเป็นบุคลากรโรงพยาบาล ครู ดิจิทัลโนแมด หรือผู้ประกอบวิชาชีพท้องถิ่น แทนที่จะเป็นนักท่องเที่ยวพร้อมกระเป๋าเดินทาง

ผู้ซื้อที่ต้องการไลฟ์สไตล์ควบคู่การปล่อยเช่า: กมลา ราไวย์ ในหาน และกะตะสมเหตุสมผลกว่า เจ้าของสามารถใช้ยูนิตเองและยังปล่อยเช่าในเดือนที่มีดีมานด์สูงได้ ผลตอบแทนอาจไม่สะอาดเท่า แต่คุณค่าในการใช้งานจริงมีอยู่

ผู้ซื้อที่เน้นรักษามูลค่าเงินทุน: บางเทายังคงเป็นจุดอ้างอิง แต่หากต่ำกว่า ฿5M ต้องมีวินัย ยูนิตเล็กในทำเลดีมักปลอดภัยกว่ายูนิตใหญ่ในไมโครโลเคชันที่อ่อนแอ เรื่องนี้ไม่ได้ซับซ้อน ผู้ซื้อทำให้มันซับซ้อนเอง เพราะแปลนห้องที่ใหญ่กว่าดูดีกว่าในไฟล์ PDF

ผู้ซื้อเพื่อย้ายถิ่นฐานที่อ่อนไหวต่อราคา: ราไวย์และเมืองภูเก็ตควรถูกพิจารณาอย่างจริงจังมากขึ้น ชีวิตประจำวันง่ายกว่าเมื่อซูเปอร์มาร์เก็ต คลินิก ฟิตเนส โรงเรียน และร้านอาหารอยู่ในรัศมีที่ใช้งานได้จริง วิวทะเลไม่ได้ช่วยมากนักเมื่อการไปซื้อของที่สมเหตุสมผลที่สุดอยู่ห่างออกไปยี่สิบนาทีท่ามกลางรถติด

สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงในงบต่ำกว่า ฿5M

  • ยูนิตที่เล็กเกินขนาดปล่อยเช่าได้จริง ห้อง 22 ตร.ม. อาจดูทำกำไรในสเปรดชีต จนกระทั่งกระเป๋าเดินทางสองใบเข้ามาอยู่ในห้อง
  • เฟอร์นิเจอร์ไม่รวมอยู่ในราคาประกาศ นั่นไม่ใช่ส่วนลด แต่เป็นต้นทุนที่เลื่อนออกไป
  • ถนนทางเข้าอ่อนแอ ผู้เช่าบ่นเรื่องนี้เร็วกว่าที่เอเจนต์ยอมรับ
  • ค่าส่วนกลางสูงสำหรับยูนิตราคาต่ำ การซื้อที่ดูถูกอาจกลายเป็นภาระแพงทุกเดือน
  • กฎการปล่อยเช่าไม่ชัดเจน หากการปล่อยเช่าระยะสั้นเป็นหัวใจของเหตุผลการลงทุน ให้ถามว่าอาคารดำเนินงานจริงอย่างไร ไม่ใช่ดูเพียงสิ่งที่ชุดสไลด์ขายสื่อเป็นนัย

ข้อสรุปสั้น ๆ จาก Mark D.

คอนโดภูเก็ตที่ดีที่สุดต่ำกว่า ฿5M โดยทั่วไปไม่ใช่ยูนิตที่ใหญ่ที่สุด แต่เป็นยูนิตที่มีส่วนผสมที่ชัดเจนที่สุดระหว่างโควตาชาวต่างชาติ ต้นทุนรวมที่สมเหตุสมผล การปล่อยเช่าที่ทำได้จริง และทำเลที่ผู้เช่าเข้าใจ

สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ รายชื่อคัดเลือกชุดแรกควรมีตัวเลือกที่เน้นผลตอบแทนแบบเมือง 1 รายการ ตัวเลือกไลฟ์สไตล์ฝั่งตะวันตก 1 รายการ และตัวเลือกโซนหาดราคาแรกเข้าต่ำกว่า 1 รายการ เปรียบเทียบด้วยต้นทุนรวมและผลตอบแทนสุทธิ ไม่ใช่พาดหัวราคาเปิดตัวของผู้พัฒนาโครงการ

หากคุณต้องการรายชื่อคัดเลือกต่ำกว่า ฿5M ณ ปัจจุบัน ให้ขอให้ InvestPhuket ตรวจสอบยูนิตที่มีขายจริงตามทำเล ประเภทกรรมสิทธิ์ และเงินสดรวมที่ต้องใช้ คำตอบที่ดีควรใส่ลงในสเปรดชีตเดียวได้ หากต้องใช้สไลด์ยี่สิบหน้า อาจมีบางอย่างถูกซ่อนไว้