Siamese Bangtao ดูดีมากบนกระดาษ ราคาเริ่มต้นไม่สูง อยู่ห่าง หาดบางเทา เพียง 850 เมตร มีส่วนกลางแบบรีสอร์ต และผู้พัฒนาเป็นบริษัทมหาชน ข้อเสนอแบบนี้ทำให้คนสนใจง่าย แต่ในมุมลงทุน เราต้องถามต่อว่าตัวเลขมันยังดีอยู่หรือไม่หลังตัดอารมณ์ออกไป
วิทยานิพนธ์การลงทุนแบบสั้น
- จุดแข็ง: entry price ต่ำ, location ดี, ส่วนกลางแรงเกินช่วงราคา
- สิ่งที่ตลาดชอบ: ขายไปมากกว่า 80% ก่อนสร้างเสร็จ เป็นสัญญาณว่าดีมานด์ตอบรับจริง
- สิ่งที่ต้องระวัง: เป็นโครงการแรกในภูเก็ตของผู้พัฒนา และ บางเทา มีอุปทานใหม่พร้อมกันหลายโครงการ
ผู้พัฒนาและชั้นความน่าเชื่อถือ
Siamese Asset เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งหมายความว่ามีภาระต้องเปิดเผยงบและความคืบหน้าอย่างสม่ำเสมอ นี่ช่วยลดความเสี่ยงบางส่วนเมื่อเทียบกับผู้เล่นเล็ก แต่ไม่ได้ทำให้ความเสี่ยงหายไป โดยเฉพาะเมื่อโครงการนี้เป็นก้าวแรกในภูเก็ตของบริษัท
จุดที่ช่วยพยุงความมั่นใจคือโครงสร้าง JV และการมีพาร์ตเนอร์ก่อสร้างที่ใหญ่กว่าเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งทำให้ execution ภาพรวม ดูแข็งแรงขึ้น
สามสมมติฐานผลตอบแทน
| กรณี | อัตราเข้าพัก | ผลตอบแทนสุทธิ | ความเห็น |
|---|---|---|---|
| อนุรักษ์นิยม | 65% | ประมาณ 4.3% | เหมาะกับการประเมินแบบไม่หวังมากเกินจริง |
| กรณีฐาน | 75% | ประมาณ 5.4% | เป็นกรณีที่ดูสมเหตุสมผลที่สุด |
| กรณีดีมาก | 85% | ประมาณ 6.8% | ต้องอาศัยการบริหารที่ดีจริงหลังส่งมอบ |
ดังนั้น ถ้าใครเห็นตัวเลข 6-8% ของผู้พัฒนา ควรเข้าใจว่ามันอยู่ในช่วงบนของสมมติฐาน ไม่ใช่สิ่งที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ
ความเสี่ยงของแผนชำระเงิน
โครงสร้าง 100,000 บาทตอนจอง ตามด้วย 30% + 15% + 15% + 40% ถือว่าอยู่ในกรอบมาตรฐานของคอนโดเปิดขายล่วงหน้าในไทย แต่ผู้ซื้อยังต้องรับความเสี่ยงก่อนส่งมอบถึง 60% ของเงินทั้งหมด ซึ่งไม่ใช่จำนวนน้อย
- ถ้าคุณใช้เงินสด ต้องแน่ใจว่าถือโครงการได้ยาว
- ถ้าคุณกะปล่อยเช่า ต้องเผื่อค่าแต่งห้องและค่าบริหารหลังรับมอบไว้ด้วย
- ถ้าคุณซื้อต่างชาติ ต้องเผื่อความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน
เหมาะกับใคร
Siamese Bangtao เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการ entry ticket ต่ำกว่าสินค้าพรีเมียม แต่ยังอยากได้ บางเทา และ สิ่งอำนวยความสะดวก ที่ช่วยขายได้ง่าย เหมาะกับคนที่รับความผันผวนของคอนโดใหม่ใน corridor แข่งขันสูงได้ และพร้อมถือจนกว่าตลาดจะ absorb supply รอบนี้