Сразу короткий ответ. Покупаете кондо в Таиланде? Берите freehold, пока в здании есть место в иностранной квоте 49%, — это полное, бессрочное, зарегистрированное владение. Покупаете виллу? Землёй иностранец во freehold владеть не может, поэтому стандартная схема — 30-летний lease, зарегистрированный в Land Office, с договорными опционами продления. Вердикт одной строкой: freehold — везде, где закон позволяет; грамотно составленный leasehold — там, где не позволяет. Слово «грамотно» — это и есть то место, где лежат деньги.
Всё остальное в этой статье — детали, которые решают, будет ваш leasehold твёрдым активом или дорогим обещанием.
Freehold против leasehold: сравнение
| Freehold | Leasehold | |
|---|---|---|
| Чем владеете | Самим объектом, бессрочно | Зарегистрированным правом пользования на фиксированный срок |
| Срок | Не ограничен | Максимум 30 лет за один зарегистрированный термин |
| Регистрация | Ваше имя в чаноте (титуле) | Lease вписывается в титул в Land Office |
| Перепродажа | В любой момент, полный рынок | Переуступка остатка срока — цена снижается по мере его истечения |
| Наследование | Переходит наследникам автоматически | Только при наличии пункта о наследовании — иначе lease может закончиться вместе с вами |
| Стоимость регистрации | Transfer fee 2% оценочной стоимости | Регистрация lease 1,1% стоимости аренды за срок |
| Доступ иностранцам | Только кондо, в пределах квоты 49% | Любой объект, включая землю и виллы |
Две строки этой таблицы наносят основной ущерб в плохо структурированных сделках: перепродажа и наследование. Freehold-кондо — чистый актив до дня продажи. Leasehold — актив с тикающим счётчиком: управляемый, заложенный в цену, но только если документы разрешают переуступить срок и передать его наследникам. Проверяйте эти два пункта раньше всего остального.
Как на самом деле работает 30-летний lease
Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда ограничивает любой регистрируемый lease 30 годами. Впишите в договор 90 лет — Land Office зарегистрирует 30. Поэтому каждая вилловая сделка, которую вы увидите, собрана как «30+30+30»: один зарегистрированный 30-летний срок плюс два договорных опциона продления.
А вот часть, которую отделы продаж проговаривают скороговоркой: первые 30 лет и два продления — юридически разные звери.
- Зарегистрированные 30 лет — полноценное имущественное право. Оно вписано в титул, действует против любого — включая нового собственника, если застройщик продаст землю, — и его защитит суд.
- Продления — договорные опционы. Они связывают того, кто их подписал. Они не зарегистрированы, не автоматичны, и каждое продление нужно исполнить и заново зарегистрировать, когда придёт срок. Если контрагентом к тому моменту окажется компания-правопреемник, наследник или ликвидатор — качество ваших формулировок решит, как пойдёт разговор.
Что делает lease сильным
- Регистрация в Land Office — незарегистрированный lease длиннее трёх лет защищён только на три года. Не обсуждается.
- Прописанная механика продления: кто уведомляет, когда, за какую плату, и обязанность лессора (включая его правопреемников) провести перерегистрацию.
- Пункт о наследовании — lease переходит наследникам, а не прекращается со смертью арендатора.
- Право переуступки — вы продаёте остаток срока новому покупателю без произвольного одобрения землевладельца.
- Ковенанты на случай продажи земли и банкротства — что застройщик обязан сделать, если земля меняет собственника или компания ликвидируется. Серьёзные эстейты держат землю в отдельной холдинговой компании и пишут это в lease.
- Отдельное оформление строения — в вилловых сделках сам дом может быть зарегистрирован на вас отдельно от арендованной земли. Сильные структуры это делают; слабые оставляют в тумане.
Что делает lease слабым
Одностраничный lease «зарегистрируем позже». Продление в формулировке «стороны договорились договариваться добросовестно». Нет пункта о наследовании. Переуступка «с согласия лессора» без критериев. Открытая цена продлений. Любой из этих пунктов превращает 90 обещанных лет в 30 реальных — или меньше.
Ничто из этого не делает leasehold плохой схемой. Большая часть виллового рынка Пхукета, включая лучшие адреса, торгуется ровно на таких lease. Это делает leasehold продуктом качества документов: актив — это бумага.
Что на самом деле происходит в 30-й год
Скажем прямо, потому что рекламные материалы этого не делают. Когда зарегистрированный срок истекает, стороны возвращаются в Land Office и регистрируют следующий — на срок продления снова платится регистрационный сбор 1,1%. В нормально управляемых эстейтах это рутина: холдинговая компания застройщика по-прежнему владеет землёй, lease обязывает её провести перерегистрацию, и все владельцы эстейта продлеваются одновременно — интересы совпадают. Проблемные случаи выглядят наоборот: земля продана постороннему, цена продления в lease не определена, владельцы договариваются поодиночке. Это не лечится на 29-м году. Это лечится за неделю до подписи — чтением пункта о продлении так, как будто это цена.
Какая схема какому покупателю
Покупатель кондо. Есть квота — берите freehold, точка. Наценка относительно идентичного leasehold-юнита (застройщики обычно ставят freehold дороже) покупает вам бессрочность, чистое наследование и самый широкий рынок перепродажи. Если квота в нужном здании исчерпана, leasehold-кондо тоже может иметь смысл — при правильном дисконте и честном понимании, что вы покупаете истекающий срок, а не вечный актив. Как работают квота, переводы FET и весь процесс сделки — в нашем полном гайде для иностранного покупателя.
Покупатель виллы. Leasehold — стандарт и обычно правильный ответ. Альтернатива — тайская компания с землёй во freehold — подходит владельцам с реальным бизнесом в Таиланде, а не покупателям в поисках обходного пути: сделанная пустышкой, она создаёт юридическую уязвимость и неудобный титул. Для виллы под собственное владение грамотный зарегистрированный lease с домом на ваше имя — рыночный стандарт. Сравните, как это структурируют текущие проекты, в нашей подборке вилл на продажу — схема владения указана у каждого проекта.
Инвестор с выходом через 5–7 лет. Здесь разрыв между freehold и leasehold значит меньше, чем принято думать, — и не там, где принято думать. Leasehold, проданный на шестой год, всё ещё несёт 24 зарегистрированных года плюс продления; износ срока в этой точке скромный, а покупатели качественных вилловых эстейтов к схеме привыкли. Важнее механика переуступки (можно ли передать чисто и за какую плату) и издержки выхода: перепродажа freehold в первые пять лет после регистрации включает specific business tax 3,3%, а переуступка lease — другое фискальное событие. Считайте конкретный выход, а не ярлык.
Итог
Freehold против leasehold в Таиланде — это не рейтинг безопасности, а маппинг. Кондо мапится на freehold, пока есть квота. Виллы мапятся на leasehold, и разница между сильным и слабым lease записана примерно в двенадцати абзацах договора: регистрация, продления, наследование, переуступка, ковенанты на продажу земли. Прочитайте эти двенадцать до того, как платить.
По каждому проекту в нашем каталоге указаны схема владения и актуальные «от»-цены. По любому из них мы пришлём полный прайс застройщика и честный разбор того, насколько прочна конкретная позиция по lease или квоте, — бесплатно, в тот же день, от независимого консультанта, которому не нужно защищать застройщика.