Ausländerquote bei Eigentumswohnungen in Thailand — wie die 49%-Regel wirklich funktioniert

Die Ausländerquote ist die eine Regel, die darüber entscheidet, ob Sie eine thailändische Eigentumswohnung auf Ihren eigenen Namen bekommen oder nicht. Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer Freehold-Titel an höchstens 49% der gesamten verkäuflichen Wohnfläche aller Einheiten eines Gebäudes halten. Die übrigen 51% müssen in thailändischem Eigentum bleiben. Die Regel gilt Gebäude für Gebäude — nicht pro Projekt, nicht pro Bauträger, nicht inselweit. Hat das Gebäude, das Sie wollen, noch Quote, tragen Sie Freehold auf Ihren eigenen Namen beim Land Office ein. Hat es keine, ist Freehold in diesem Gebäude für Sie vom Tisch, Punkt.

Das ist die ganze Regel. Die Geldfragen stecken in den Details: wie die 49% gemessen werden, wie Sie sie prüfen, bevor Sie Geld binden, und welche Optionen Sie haben, wenn ein Gebäude ausgequotet ist.

Die Quote wird in Quadratmetern gemessen, nicht in Einheiten

Ein häufiges Missverständnis: „49% der Einheiten dürfen in ausländischem Besitz sein.“ Falsch. Das Gesetz zählt verkäufliche Wohnfläche, und der Unterschied ist in der Praxis relevant.

Nehmen Sie ein vereinfachtes Gebäude mit 100 Einheiten und insgesamt 5.000 m² verkäuflicher Fläche. Die Ausländerquote beträgt 2.450 m² — unabhängig davon, wie diese Quadratmeter aufgeteilt sind. Wenn ausländische Käufer die großen Einheiten mit Meerblick bevorzugen (was sie meist tun), kann die Quote ausgeschöpft sein, während nach Anzahl deutlich mehr als die Hälfte der Einheiten in thailändischer Hand bleibt. Auch das Gegenteil kommt vor: Ein Gebäude voller ausländisch gehaltener Studios kann bequem innerhalb der Quote liegen, mit dem größten Teil seiner Fläche noch verfügbar.

Praktische Folge: Schätzen Sie die Quote nie anhand von Einheitenzahlen, Geplauder im Verkaufsbüro oder danach, wie „international“ sich das Gebäude anfühlt. Nur das Flächenregister des Bauträgers oder der Eigentümergemeinschaft beantwortet die Frage, und die Antwort ändert sich mit jeder Übertragung.

Wie Sie die verbleibende Quote prüfen — vor der Reservierung

Das ist die Prüfung, die die häufigste böse Überraschung beim Kauf thailändischer Eigentumswohnungen verhindert. Sie kostet eine E-Mail und ein bis zwei Tage.

Kauf im Vorverkauf oder neu vom Bauträger. Bitten Sie den Bauträger um eine schriftliche Bestätigung der verbleibenden Freehold-Quote für Ausländer, auf Briefpapier, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen. Ein seriöser Bauträger liefert das routinemäßig — er verfolgt die Quotenzuteilung Einheit für Einheit, weil er dieselben Zahlen bei jeder Übertragung braucht. Wenn das Verkaufsbüro zögert, ausweicht oder nur mündliche Zusicherungen anbietet, nehmen Sie das als Ihre Antwort. Wir führen diese Prüfung bei jedem Kauf durch, den wir begleiten; unser Hauptguide zum Immobilienkauf in Phuket als Ausländer zeigt, wo sie im gesamten Kaufablauf steht.

Kauf aus zweiter Hand. Das Dokument, das Sie brauchen, kommt von der Eigentümergemeinschaft (Condominium Juristic Person) — der juristischen Person, die das Gebäude verwaltet. Sie stellt ein Quotenschreiben aus, das den aktuellen Ausländeranteil des Gebäudes bestätigt und dass Ihr Kauf innerhalb der 49% liegt. Das ist kein optionales Papier: Das Land Office verlangt es, um eine ausländische Freehold-Übertragung einzutragen. Besorgen Sie es in der Due-Diligence-Phase, nicht am Tag der Übertragung.

Neben der Quote gibt es eine weitere harte Anforderung: das FET-Formular. Die Kaufmittel müssen aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen, und Ihre empfangende thailändische Bank stellt ein Foreign Exchange Transaction Form als Nachweis aus. Kein FET, keine Eintragung von ausländischem Freehold — selbst bei freier Quote. Quotenschreiben plus FET-Unterlagen sind die beiden Dokumente, die ausländisches Freehold möglich machen.

Wenn die Quote voll ist: das Leasehold-Angebot

In Gebäuden, die bei internationalen Käufern beliebt sind, ist die Quote tatsächlich irgendwann ausverkauft. Was Ihnen dann angeboten wird, ist Leasehold — typischerweise ein eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag, oft mit vertraglichen Verlängerungsoptionen.

Zwei Dinge sollten Sie über dieses Angebot wissen.

Erstens: Eingetragenes Leasehold ist ein echtes, durchsetzbares dingliches Recht — kein Betrug und nicht wertlos. Ein großer Teil des ausländisch gehaltenen Bestands in Thailand wird so gehandelt.

Zweitens: Es ist ein schwächeres Recht als Freehold, und der Markt bepreist es entsprechend. In Gebäuden, die beides verkaufen, werden Leasehold-Einheiten in der Regel unter vergleichbaren Freehold-Einheiten gehandelt, und der Wiederverkauf von Leasehold ist langsamer: Ihr zukünftiger Käufer übernimmt eine verkürzte Restlaufzeit. Wenn ein Verkaufsbüro Ihnen Leasehold „zum selben Preis wie Freehold, weil das Gebäude so beliebt ist“ anbietet — dann läuft diese Rechnung rückwärts. Der Preis sollte das Recht widerspiegeln, das Sie bekommen.

Wenn ein Gebäude also ausgequotet ist, haben Sie drei ehrliche Optionen: Leasehold zu einem angemessen reduzierten Preis nehmen, auf eine Freehold-Einheit warten, die über einen Wiederverkauf zurückkommt (Verkäufe von Ausländer zu Ausländer recyceln die Quote, statt sie freizugeben, aber Verkäufe von Ausländer an Thai geben Quote frei), oder ein anderes Gebäude wählen.

Wie Investoren die Quote nutzen

Die Quote erzeugt eine zeitliche Asymmetrie, und erfahrene Käufer nutzen sie.

Früh in neuen Projekten kaufen. Beim Verkaufsstart sind 100% der Ausländerquote eines Gebäudes verfügbar. In Projekten, die auf internationale Käufer zielen, ist die Freehold-Quote das Erste, was verbraucht wird — oft bevor der Rohbau fertig ist. Frühe Käufer bekommen Freehold plus die erste Wahl bei den Einheiten; späte Käufer im selben Gebäude bekommen das Leasehold-Gespräch. Das ist ein struktureller Grund, sich frühe Phasen anzusehen, unabhängig von jeder Startpreis-Aktion.

Freehold für den Ausstieg bevorzugen, nicht nur für den Einstieg. Ihr Wiederverkaufsmarkt für eine Freehold-Einheit umfasst jeden ausländischen Käufer, der von der Quote des Gebäudes noch ausgeschlossen ist. Ein ausgequotetes Gebäude mit starker Nachfrage macht bestehende Freehold-Titel faktisch knapper — die 49%-Obergrenze arbeitet für Sie, sobald Sie drinnen sind.

Das Quotenregister auch dann prüfen, wenn „jeder weiß“, dass Platz ist. Gebäude mit thailändischer Mehrheit in lokalen Gegenden füllen ihre Quote selten; Markenresidenzen am Strand füllen sie schnell. Die einzige Zahl, die zählt, ist die aktuelle, schriftlich.

Die Kurzfassung

Die 49%-Quote wird an der verkäuflichen Fläche gemessen, schriftlich geprüft — Bauträgerschreiben bei Neubauten, Schreiben der Eigentümergemeinschaft bei Wiederverkäufen — und am schnellsten in genau den Gebäuden verbraucht, die ausländische Käufer am meisten wollen. Prüfen Sie sie, bevor Geld fließt, kombinieren Sie sie mit korrekten FET-Unterlagen, und der Weg zum ausländischen Freehold ist unkompliziert.

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