La cuota extranjera es la única regla que decide si consigue un condominio tailandés a su propio nombre o no. Según la Ley de Condominios, los extranjeros pueden tener título freehold sobre como máximo el 49 % de la superficie vendible total de todas las unidades de un edificio. El otro 51 % debe seguir en manos tailandesas. La regla se aplica edificio por edificio: no por proyecto, no por promotor, no a escala de la isla. Si el edificio que quiere aún tiene cuota, registra el freehold a su propio nombre en la Oficina de Tierras (Land Office). Si no la tiene, el freehold queda descartado para usted en ese edificio, y punto.

Esa es toda la regla. Las preguntas de dinero están en los detalles: cómo se mide el 49 %, cómo verificarlo antes de comprometer efectivo y qué opciones tiene cuando un edificio ha agotado su cuota.

La cuota se mide en metros cuadrados, no en unidades

Una lectura errónea habitual: «el 49 % de las unidades pueden ser de extranjeros». Falso. La ley cuenta superficie vendible, y la diferencia importa en la práctica.

Tome un edificio simplificado con 100 unidades que suman 5.000 m² de superficie vendible. La cuota extranjera es de 2.450 m², con independencia de cómo se repartan esos metros cuadrados. Si los compradores extranjeros prefieren las unidades grandes con vistas al mar (y suelen hacerlo), la cuota puede agotarse mientras bastante más de la mitad de las unidades, contadas por número, siguen en manos tailandesas. También ocurre lo contrario: un edificio lleno de estudios de propietarios extranjeros puede estar cómodamente dentro de la cuota con la mayor parte de su superficie aún disponible.

Consecuencia práctica: nunca estime la cuota a partir del número de unidades, de los comentarios de la oficina de ventas o de lo «internacional» que parezca el edificio. Solo el registro de superficies del promotor o de la persona jurídica responde a la pregunta, y la respuesta cambia con cada transferencia.

Cómo comprobar la cuota restante, antes de reservar

Esta es la comprobación que evita la sorpresa desagradable más común en las compras de condominios en Tailandia. Cuesta un correo electrónico y uno o dos días.

Compra sobre plano o de obra nueva a un promotor. Pida al promotor una confirmación por escrito de la cuota restante de freehold extranjero, con membrete, antes de pagar una reserva. Un promotor serio la emite de forma rutinaria: lleva el control de la asignación de cuota unidad por unidad, porque necesita los mismos números en cada transferencia. Si la oficina de ventas se demora, se escuda en evasivas o solo ofrece garantías verbales, tómelo como su respuesta. Hacemos esta comprobación en cada operación que asesoramos; la guía principal sobre comprar propiedad en Phuket como extranjero explica en qué punto de la secuencia completa de compra se sitúa.

Compra de reventa. El documento que necesita lo emite la persona jurídica del condominio, la entidad legal que administra el edificio. Emite una carta de cuota extranjera que confirma la proporción actual de propiedad extranjera del edificio y que su compra encaja dentro del 49 %. No es un trámite opcional: la Oficina de Tierras lo exige para registrar una transferencia de freehold extranjero. Consígalo en la fase de diligencia debida, no el día de la transferencia.

Un requisito inflexible más acompaña a la cuota: el formulario FET. Los fondos de compra deben llegar del extranjero en divisa extranjera, y su banco tailandés receptor emite un formulario de transacción de divisas (Foreign Exchange Transaction) que lo acredita. Sin FET no hay registro de freehold extranjero, incluso con cuota de sobra. La carta de cuota más la documentación FET son los dos documentos que hacen posible el freehold extranjero.

Cuando la cuota está agotada: la oferta en leasehold

En los edificios populares entre compradores internacionales, la cuota efectivamente se agota. Lo que le ofrecerán entonces es leasehold: normalmente un arrendamiento registrado de 30 años, a menudo con opciones contractuales de renovación.

Dos cosas que entender sobre esa oferta.

Primero, el arrendamiento registrado es un derecho real y exigible: no es una estafa ni carece de valor. Buena parte de la oferta en manos extranjeras de Tailandia se negocia así.

Segundo, es un derecho más débil que el freehold, y el mercado lo valora en consecuencia. En los edificios que venden ambos, las unidades en leasehold cotizan generalmente por debajo de las unidades freehold comparables, y la reventa en leasehold es más lenta: su futuro comprador hereda un plazo restante más corto. Si una oficina de ventas le ofrece leasehold «al mismo precio que el freehold, porque el edificio tiene mucha demanda», esa aritmética va al revés. El precio debe reflejar el derecho que recibe.

Así que cuando un edificio ha agotado su cuota, tiene tres opciones honestas: aceptar leasehold a un precio con el descuento adecuado, esperar a que una unidad freehold vuelva mediante reventa (las reventas de extranjero a extranjero reciclan la cuota en lugar de liberarla, pero las ventas de extranjero a tailandés sí la liberan) o elegir otro edificio.

Cómo juegan los inversores con la cuota

La cuota crea una asimetría temporal, y los compradores con experiencia la aprovechan.

Compre pronto en los nuevos lanzamientos. En el lanzamiento, el 100 % de la cuota extranjera de un edificio está disponible. En los proyectos dirigidos a compradores internacionales, la cuota freehold es lo primero que se consume, a menudo antes de que la construcción alcance la última planta. Los compradores tempranos consiguen freehold y la primera elección de unidades; los compradores tardíos del mismo edificio reciben la conversación sobre leasehold. Es una razón estructural para mirar las primeras fases, al margen de cualquier precio de lanzamiento.

Prefiera freehold por la salida, no solo por la entrada. Su mercado de reventa para una unidad freehold incluye a todos los compradores extranjeros que siguen fuera de la cuota del edificio. Un edificio con cuota agotada y demanda fuerte hace que los títulos freehold existentes sean, en la práctica, más escasos: el techo del 49 % trabaja a su favor una vez que está dentro.

Compruebe el registro de cuota incluso cuando «todo el mundo sabe» que hay espacio. Los edificios de mayoría tailandesa en zonas locales rara vez llenan su cuota; las residencias de marca frente al mar la llenan rápido. El único número que importa es el actual, por escrito.

La versión corta

La cuota del 49 % se mide por superficie vendible, se verifica por escrito —carta del promotor en obra nueva, carta de la persona jurídica en reventa— y se consume más rápido precisamente en los edificios que los compradores extranjeros más desean. Compruébela antes de que se mueva cualquier dinero, acompáñela de la documentación FET correcta y la vía del freehold extranjero es directa.

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