Mai întâi răspunsul scurt. Cumpărați un apartament în Thailanda? Alegeți freehold (proprietate deplină) dacă în cota de 49% pentru străini a clădirii mai este loc — este proprietate completă, permanentă, înregistrată. Cumpărați o vilă? Terenul nu poate fi deținut de străini în regim freehold, așa că structura standard este un contract de leasehold (concesiune) pe 30 de ani, înregistrat la Biroul Funciar (Land Office), cu opțiuni contractuale de prelungire. Verdictul într-o frază: freehold când legea permite, leasehold redactat corect când nu permite — iar în cuvântul „corect” stau banii.
Restul acestui articol este detaliul care decide dacă leasehold-ul dumneavoastră este un activ solid sau o promisiune scumpă.
Freehold vs leasehold: comparația
| Freehold | Leasehold | |
|---|---|---|
| Ce dețineți | Proprietatea în sine, permanent | Un drept înregistrat de a o folosi pentru un termen fix |
| Durată | Nelimitată | Maximum 30 de ani per termen înregistrat |
| Înregistrare | Numele dumneavoastră pe chanote (titlul de proprietate) | Contractul de leasehold înscris pe titlu la Biroul Funciar |
| Revânzare | Vindeți oricând, pe toată piața | Cesionați termenul rămas — valoarea scade pe măsură ce anii se consumă |
| Moștenire | Trece automat la moștenitori | Doar dacă acel contract conține o clauză de succesiune — altfel, leasehold-ul se poate încheia odată cu dumneavoastră |
| Cost de înregistrare | Taxă de transfer de 2% din valoarea evaluată | Înregistrarea leasehold-ului: 1,1% din valoarea totală a contractului |
| Acces pentru străini | Doar apartamente, în limita cotei de 49% | Orice proprietate, inclusiv terenuri și vile |
Două rânduri din acest tabel fac cele mai mari pagube în tranzacțiile prost structurate: revânzarea și moștenirea. Un apartament freehold este un activ curat până în ziua în care îl vindeți. Un leasehold este un activ care se consumă, cu un ceas atașat — gestionabil, inclus în preț, dar numai dacă documentele vă permit să cesionați termenul și să îl transmiteți moștenitorilor. Verificați aceste două clauze înaintea oricărei alte.
Cum funcționează, de fapt, contractul de leasehold pe 30 de ani
Codul civil și comercial thailandez plafonează orice contract de închiriere înregistrabil la 30 de ani. Scrieți 90 de ani în contract și Biroul Funciar înregistrează 30. De aceea, fiecare tranzacție cu vile pe care o veți vedea este construită ca „30+30+30”: un termen înregistrat de 30 de ani plus două opțiuni contractuale de prelungire.
Iată partea peste care majoritatea birourilor de vânzări trec în grabă: primii 30 de ani și cele două prelungiri sunt, juridic, lucruri complet diferite.
- Cei 30 de ani înregistrați sunt un drept real. Este înscris pe titlul de proprietate, este opozabil oricui — inclusiv unui nou proprietar, dacă dezvoltatorul vinde terenul — și o instanță îl va proteja.
- Prelungirile sunt opțiuni contractuale. Obligă partea care le-a semnat. Nu sunt înregistrate, nu sunt automate, iar fiecare prelungire trebuie exercitată și reînregistrată când îi vine momentul. Dacă partenerul contractual de atunci este o societate succesoare, un moștenitor sau un lichidator, calitatea redactării decide cum decurge discuția.
Ce face un contract de leasehold solid
- Înregistrat la Biroul Funciar — un contract neînregistrat cu o durată de peste trei ani este opozabil doar până la trei ani. Nenegociabil.
- Mecanismul de prelungire detaliat: cine notifică, când, la ce cost, și o obligație a locatorului (și a succesorilor și cesionarilor săi) de a reînregistra.
- Clauză de succesiune — contractul trece la moștenitorii dumneavoastră în loc să înceteze la deces.
- Drept de cesiune — puteți vinde termenul rămas unui nou cumpărător fără aprobarea discreționară a proprietarului terenului.
- Clauze privind vânzarea terenului și insolvența — ce trebuie să facă dezvoltatorul dacă terenul își schimbă proprietarul sau societatea este lichidată. Ansamblurile serioase pun terenul într-o societate de holding dedicată și spun acest lucru în contract.
- Proprietatea asupra clădirii separată — în tranzacțiile cu vile, casa în sine poate fi înregistrată pe numele dumneavoastră, distinct de terenul concesionat. Structurile solide fac asta; cele slabe lasă lucrurile vagi.
Ce face un contract de leasehold slab
Un contract de o pagină „care urmează să fie înregistrat ulterior”. Prelungirea descrisă ca „părțile convin să negocieze cu bună-credință”. Fără clauză de succesiune. Cesiune „cu acordul locatorului”, fără niciun standard. Chiria pentru termenele de prelungire lăsată deschisă. Oricare dintre acestea transformă 90 de ani promiși în 30 reali — sau mai puțini.
Nimic din toate acestea nu face din leasehold o structură proastă. Cea mai mare parte a pieței de vile din Phuket, inclusiv cele mai bune adrese, se tranzacționează exact pe astfel de contracte. Face din leasehold un produs dependent de calitatea redactării: activul este documentația.
Ce se întâmplă, de fapt, în anul 30
Merită spus limpede, pentru că materialele de vânzări nu o fac niciodată. Când un termen înregistrat expiră, părțile se întorc la Biroul Funciar și înregistrează următorul — pentru termenul de prelungire se aplică o nouă taxă de înregistrare de 1,1%. În ansamblurile bine administrate, aceasta este rutină: societatea de holding a dezvoltatorului deține în continuare terenul, contractul o obligă să reînregistreze, iar toți proprietarii din ansamblu prelungesc deodată, ceea ce aliniază interesele. Cazurile problematice urmează tiparul opus — teren vândut unei părți neafiliate, un contract care nu a definit niciodată chiria de prelungire, proprietari care negociază unul câte unul. Nu puteți repara asta în anul 29. O reparați în săptămâna dinaintea semnării, citind clauza de prelungire ca și cum ar fi prețul.
Care structură se potrivește cărui cumpărător
Cumpărătorul de apartament. Alegeți freehold dacă există cotă — punct. Premiumul față de o unitate leasehold identică (dezvoltatorii stabilesc de obicei prețuri mai mari pentru freehold) vă cumpără durată nelimitată, moștenire curată și cea mai largă piață de revânzare. Dacă într-o clădire pe care o vreți în mod special cota este epuizată, un apartament leasehold poate avea în continuare sens la discountul potrivit — dar fiți sincer cu dumneavoastră: cumpărați un termen care se depreciază, nu un activ perpetuu. Cum funcționează cota, transferurile FET și procesul de cumpărare în ansamblu este explicat în ghidul nostru complet de cumpărare pentru străini.
Cumpărătorul de vilă. Leasehold este standardul și, de obicei, răspunsul corect. Alternativa — o societate thailandeză care deține terenul în regim freehold — se potrivește proprietarilor cu activitate comercială reală în Thailanda, nu cumpărătorilor care caută o portiță; făcută ca societate-paravan, creează expunere juridică și un titlu incomod. Pentru o vilă pe care plănuiți să o dețineți și să o folosiți, un contract de leasehold înregistrat și bine redactat, cu clădirea pe propriul nume, este structura standard a pieței. Comparați cum structurează acest lucru proiectele actuale în selecția noastră de vile de vânzare — structura de proprietate este precizată la fiecare proiect.
Investitorul care iese în 5–7 ani. Aici diferența dintre freehold și leasehold contează mai puțin decât presupun oamenii — și altfel decât presupun. Un leasehold revândut în anul 6 mai are încă 24 de ani înregistrați plus prelungirile; erodarea termenului este modestă în acel punct, iar bazinul de cumpărători pentru un ansamblu de vile de calitate este obișnuit cu structura. Ce contează mai mult sunt mecanismele de cesiune (puteți transfera curat, cu ce taxă) și costurile de ieșire: o revânzare freehold în primii cinci ani de la înregistrare declanșează impozitul specific pe afaceri de 3,3%, în timp ce o cesiune de leasehold este un alt tip de eveniment fiscal. Modelați ieșirea reală, nu eticheta.
Concluzie
Freehold vs leasehold în Thailanda nu este un clasament al siguranței — este o corespondență. Apartamentele corespund freehold-ului cât timp există cotă. Vilele corespund leasehold-ului, iar diferența dintre un contract solid și unul slab este scrisă în poate douăsprezece paragrafe ale contractului: înregistrare, prelungiri, succesiune, cesiune, clauze privind vânzarea terenului. Citiți acele douăsprezece paragrafe înainte de a plăti orice.
Fiecare proiect din catalogul nostru își precizează structura de proprietate și prețul actual de pornire. Pentru oricare dintre ele, vă trimitem lista completă de prețuri a dezvoltatorului și opinia noastră sinceră despre cât de bine rezistă contractul de leasehold sau poziția în cotă respectivă — gratuit, în aceeași zi, de la un consultant independent care nu are niciun dezvoltator de protejat.