Najpierw krótka odpowiedź. Kupujesz apartament w Tajlandii? Bierz freehold (pełna własność), jeśli w kwocie 49% dla cudzoziemców w budynku jest jeszcze miejsce — to pełna, trwała, zarejestrowana własność. Kupujesz willę? Grunt nie może być własnością cudzoziemca we freehold, więc standardowa struktura to leasehold (dzierżawa długoterminowa) na 30 lat, zarejestrowana w Urzędzie Ziemskim z umownymi opcjami przedłużenia. Werdykt w jednym zdaniu: freehold tam, gdzie prawo pozwala, porządnie zredagowany leasehold tam, gdzie nie — a słowo „porządnie” to miejsce, w którym leżą pieniądze.
Reszta artykułu to szczegóły, które decydują, czy Twój leasehold jest solidnym aktywem, czy drogą obietnicą.
Freehold vs leasehold: porównanie
| Freehold | Leasehold | |
|---|---|---|
| Co posiadasz | Samą nieruchomość, na stałe | Zarejestrowane prawo do korzystania z niej przez określony czas |
| Czas trwania | Nieograniczony | Maks. 30 lat na jeden zarejestrowany okres |
| Rejestracja | Twoje nazwisko w Chanote (tytule własności gruntu) | Dzierżawa wpisana na tytule w Urzędzie Ziemskim |
| Odsprzedaż | Sprzedajesz w dowolnym momencie, pełny rynek | Cedujesz pozostały okres — wartość maleje wraz z upływem lat |
| Dziedziczenie | Przechodzi na spadkobierców automatycznie | Tylko jeśli umowa zawiera klauzulę dziedziczenia — inaczej dzierżawa może wygasnąć wraz z Tobą |
| Koszt rejestracji | Opłata za przeniesienie 2% wartości szacunkowej | Rejestracja dzierżawy 1,1% całkowitej wartości dzierżawy |
| Dostęp dla cudzoziemców | Tylko apartamenty, w ramach kwoty 49% | Każda nieruchomość, w tym grunty i wille |
Dwa wiersze w tej tabeli robią największe szkody w źle skonstruowanych transakcjach: odsprzedaż i dziedziczenie. Apartament we freehold to czyste aktywo aż do dnia sprzedaży. Leasehold to aktywo tracące wartość, z tykającym zegarem — da się nim zarządzać, jest wycenione, ale tylko jeśli dokumenty pozwalają Ci scedować okres i przekazać go spadkobiercom. Sprawdź te dwie klauzule przed wszystkim innym.
Jak naprawdę działa dzierżawa na 30 lat
Tajski Kodeks cywilny i handlowy ogranicza każdą rejestrowalną dzierżawę do 30 lat. Wpisz do umowy 90 lat, a Urząd Ziemski zarejestruje 30. Dlatego każda transakcja willowa, jaką zobaczysz, jest zbudowana jako „30+30+30”: jeden zarejestrowany okres 30 lat plus dwie umowne opcje przedłużenia.
A oto część, którą większość biur sprzedaży przemyka: pierwsze 30 lat i dwa przedłużenia to prawnie zupełnie różne zwierzęta.
- Zarejestrowane 30 lat to prawdziwe prawo rzeczowe. Jest wpisane na tytule własności, jest egzekwowalne wobec każdego — w tym nowego właściciela, jeśli deweloper sprzeda grunt — i sąd je ochroni.
- Przedłużenia to opcje umowne. Wiążą stronę, która je podpisała. Nie są zarejestrowane, nie są automatyczne, a z każdego przedłużenia trzeba skorzystać i ponownie je zarejestrować, gdy przyjdzie jego czas. Jeśli drugą stroną będzie wtedy spółka-następca, spadkobierca albo likwidator, o przebiegu rozmowy zdecyduje jakość Twojej redakcji umowy.
Co czyni dzierżawę mocną
- Rejestracja w Urzędzie Ziemskim — niezarejestrowana dzierżawa na ponad trzy lata jest egzekwowalna tylko do trzech lat. Nie podlega negocjacji.
- Mechanika przedłużeń opisana wprost: kto składa zawiadomienie, kiedy, za jaką cenę, oraz obowiązek wydzierżawiającego (i jego następców oraz cesjonariuszy) ponownej rejestracji.
- Klauzula dziedziczenia — dzierżawa przechodzi na spadkobierców zamiast wygasać z chwilą śmierci.
- Prawo cesji — możesz sprzedać pozostały okres nowemu kupującemu bez uznaniowej zgody właściciela gruntu.
- Zobowiązania na wypadek sprzedaży gruntu i niewypłacalności — co deweloper musi zrobić, jeśli grunt zmieni właściciela lub spółka zostanie zlikwidowana. Poważne osiedla umieszczają grunt w dedykowanej spółce holdingowej i zapisują to w umowie dzierżawy.
- Odrębna własność budynku — w transakcjach willowych sam dom może być zarejestrowany na Twoje nazwisko, oddzielnie od dzierżawionego gruntu. Mocne struktury tak robią; słabe zostawiają to niedopowiedziane.
Co czyni dzierżawę słabą
Jednostronicowa umowa „do zarejestrowania później”. Przedłużenie opisane jako „strony zgadzają się negocjować w dobrej wierze”. Brak klauzuli dziedziczenia. Cesja „za zgodą wydzierżawiającego” bez żadnego standardu. Czynsz za okresy przedłużenia pozostawiony otwarty. Każdy z tych elementów zamienia 90 obiecanych lat w 30 prawdziwych — albo mniej.
Nic z tego nie czyni leasehold złą strukturą. Większość rynku willowego Phuket, łącznie z jego najlepszymi adresami, handluje się dokładnie na takich umowach. Czyni to leasehold produktem zależnym od jakości redakcji: aktywem jest papier.
Co naprawdę dzieje się w 30. roku
Warto powiedzieć to wprost, bo materiały sprzedażowe nigdy tego nie robią. Gdy zarejestrowany okres wygasa, strony wracają do Urzędu Ziemskiego i rejestrują kolejny — do okresu przedłużenia stosuje się nową opłatę rejestracyjną 1,1%. W dobrze prowadzonych osiedlach to rutyna: spółka holdingowa dewelopera nadal jest właścicielem gruntu, umowa zobowiązuje ją do ponownej rejestracji, a wszyscy właściciele na osiedlu przedłużają jednocześnie, co wyrównuje interesy. Problematyczne przypadki to odwrotny wzorzec — grunt sprzedany niepowiązanej stronie, umowa, która nigdy nie określiła czynszu za przedłużenie, właściciele negocjujący pojedynczo. Nie naprawisz tego w 29. roku. Naprawiasz to w tygodniu przed podpisaniem, czytając klauzulę przedłużenia tak, jakby była ceną.
Która struktura pasuje do którego kupującego
Kupujący apartament. Bierz freehold, jeśli jest kwota — kropka. Premia względem identycznego lokalu w leasehold (deweloperzy zwykle wyceniają freehold wyżej) kupuje Ci nieograniczony czas, czyste dziedziczenie i najszerszy rynek odsprzedaży. Jeśli kwota w budynku, na którym Ci szczególnie zależy, jest wyczerpana, apartament w leasehold nadal może mieć sens przy odpowiednim rabacie — ale bądź szczery, że kupujesz tracący wartość okres, a nie wieczyste aktywo. Jak działa kwota, przelewy FET i szerszy proces zakupu, opisujemy w naszym kompletnym przewodniku zakupowym dla cudzoziemców.
Kupujący willę. Leasehold to standard i zwykle prawidłowa odpowiedź. Alternatywa — spółka tajska posiadająca grunt we freehold — pasuje właścicielom z prawdziwą działalnością gospodarczą w Tajlandii, a nie kupującym szukającym obejścia; zrobiona jako wydmuszka tworzy ekspozycję prawną i niewygodny tytuł. Dla willi, którą planujesz trzymać i użytkować, dobrze zredagowana zarejestrowana dzierżawa z budynkiem na Twoje nazwisko to struktura standardowa na rynku. Porównaj, jak aktualne projekty to strukturyzują, w naszym wyborze willi na sprzedaż — struktura własności jest podana przy każdym projekcie.
Inwestor wychodzący za 5–7 lat. Tutaj różnica freehold/leasehold ma mniejsze znaczenie, niż ludzie zakładają — i inne, niż zakładają. Leasehold odsprzedany w 6. roku wciąż ma 24 zarejestrowane lata plus przedłużenia; utrata okresu jest w tym momencie niewielka, a pula kupujących na dobrym osiedlu willowym jest do tej struktury przyzwyczajona. Ważniejsza jest mechanika cesji (czy możesz czysto przenieść, za jaką opłatą) i koszty wyjścia: odsprzedaż freehold w ciągu pięciu lat od rejestracji uruchamia specjalny podatek od działalności gospodarczej 3,3%, podczas gdy cesja dzierżawy to inne zdarzenie opłatowe. Modeluj rzeczywiste wyjście, nie etykietę.
Podsumowanie
Freehold czy leasehold w Tajlandii to nie ranking bezpieczeństwa — to mapowanie. Apartamenty mapują się na freehold, dopóki starcza kwoty. Wille mapują się na leasehold, a różnica między mocną a słabą dzierżawą jest zapisana w może dwunastu akapitach umowy: rejestracja, przedłużenia, dziedziczenie, cesja, zobowiązania na wypadek sprzedaży gruntu. Przeczytaj te dwanaście, zanim cokolwiek zapłacisz.
Każdy projekt w naszym katalogu podaje strukturę własności i aktualne ceny „od”. Dla każdego z nich wyślemy pełny cennik dewelopera i naszą szczerą ocenę tego, jak konkretna dzierżawa lub pozycja w kwocie się broni — bezpłatnie, tego samego dnia, od niezależnego doradcy, który nie ma żadnego dewelopera do ochrony.