Fast jedes Phuket-Verkaufsdeck landet irgendwann bei derselben Zeile: 6-8% Rendite. Praktisch. Klar. Meist unvollstaendig.
Das Problem ist nicht die Zahl selbst, sondern die Verdichtung. In einer einzigen Zeile muessen Management, Hausgeld, Ausstattung, Leerstand, Reparaturen und der Unterschied zwischen Listenpreis und real gebundenem Kapital verschwinden. So wirkt die Broschuere ploetzlich intelligenter als das Spreadsheet.
Grafik 1 — Die Headline-Zahl ist meist die optimistische
| Projekt | Sales Story | Konservatives Underwriting | Weiterlesen |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao | Entwickler-Claim: 6-8% | 4,3% netto | Volle Analyse |
| The Title Sierra | 7%+ gehoeren in den Upside-Case, nicht in den ersten Entwurf | 5,4% netto | Volle Analyse |
| Angsana Topaz | Markenpraemie und Komfort, kein reines Renditeprodukt | typisch 4-6% netto | Bewertung |
Das Muster ist zu oft identisch, um zufaellig zu sein. Marketing spricht in Upside. Underwriting sollte mit der konservativen Zeile anfangen.
Grafik 2 — Der Listenpreis ist nicht die Kapitalbasis
| Referenzeinheit | Oeffentlicher Preis | Setup / Ausstattung | Ehrlichere Kapitalbasis |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao 1BR | ฿5.50M | ฿350k | ฿5.85M |
| The Title Sierra Entry Unit | ฿2.87M | ฿250k | ฿3.12M |
Eine Einheit verdient nicht auf Basis der Zahl aus der Broschuere. Sie verdient erst nach Setup, Ausstattung und etwas Betriebspuffer. Wer nur den oeffentlichen Einstiegspreis modelliert, verschoenert den Deal, bevor der Deal ueberhaupt etwas geliefert hat.
Grafik 3 — Die Auslastung richtet den leisen Schaden an
Darum sieht die Broschuere so lange sauber aus, bis die erste weiche Saison kommt. Eine moderate Verfehlung bei der Auslastung zerstoert nicht das Projekt. Sie zerstoert die huebsche Version der Geschichte.
Grafik 4 — Wo die Bruttomiete verschwindet, bevor sie netto wird
| Posten | Typischer Abzug | Was Kaeufer vergessen |
|---|---|---|
| Management / Vermietung | -20% bis -25% | Jemand muss Pricing, Anfragen, Reinigung und Uebergaben steuern |
| Hausgeld und fixe Gebaeudekosten | -5% bis -10% | Amenity-lastige Gebaeude bezahlen ihre eigene Inszenierung |
| Leerstand, Reparaturen, Abnutzung der Ausstattung | -10% bis -15% | Genau diese Zeile wird in Sales-Unterlagen gern weichgezeichnet |
| Investor-Realitaet | ungefaehr 50-60% der Brutto-Story | Deshalb tauchen 4-6% netto immer wieder auf. |
Wenn der Sales Room immer nur die Bruttorendite wiederholt, dann halte sie gegen unsere Siamese-Bangtao-Zahlen, unser Title-Sierra-Modell und unsere Angsana-Topaz-Bewertung. Die Sprache aendert sich. Die Mathematik meist nicht.
Kurze Kaeuferfragen
Warum zeigen Phuket-Verkaufsunterlagen so oft 6-8%?
Weil das die saubere und optimistische Version der Geschichte ist. Meist basiert sie auf starker Auslastung, hohen Tagespreisen und Bruttomiete, bevor Management, Hausgeld, Leerstand und Ausstattung voll abgezogen werden.
Mit welcher Zahl sollte man zuerst rechnen?
Bei Phuket-Condominiums im mittleren Segment ist eine erste Annahme von etwa 4% bis 5,5% netto meist sinnvoller als die schoenste Zahl in der Broschuere.
Verdient eine Branded Residence automatisch eine hoehere Renditeannahme?
Nein. Eine Marke kann Tagespreis und Vermietungsbequemlichkeit stuetzen, aber die hoehere Einstiegssumme drueckt oft die Renditequote.
Was sollte man vor einer Anzahlung vergleichen?
Vergleichen sollte man die echte Kapitalbasis, Managementabschlaege, Hausgeld, Ausstattungsbudget, Auslastungsannahmen und ob der Deal auch bei schwacheren Annahmen noch funktioniert.