Casi todo folleto inmobiliario en Phuket termina en la misma linea: 6-8% de rentabilidad. Limpio. Facil de recordar. Y normalmente incompleto.
El problema no es la cifra en si, sino la compresion. En una sola linea desaparecen la gestion, los gastos comunes, el amueblamiento, la vacancia, las reparaciones y la diferencia entre el precio visible y el capital realmente expuesto. Asi es como un folleto termina pareciendo mas inteligente que la hoja de calculo.
Grafico 1 — la cifra headline suele ser la optimista
| Proyecto | Historia comercial | Underwriting conservador | Lectura completa |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao | Claim del promotor: 6-8% | 4.3% neto | Analisis completo |
| The Title Sierra | 7%+ pertenece al caso upside, no al primer borrador | 5.4% neto | Analisis completo |
| Angsana Topaz | Prima de marca y comodidad, no una jugada puramente de rentabilidad | 4-6% neto tipico | Resena |
El patron es demasiado repetitivo para ser casual. Marketing habla en upside. El comprador deberia empezar por la linea conservadora.
Grafico 2 — el precio visible no es la base real de capital
| Unidad de referencia | Precio publico | Setup / amueblamiento | Base de capital mas honesta |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao 1BR | ฿5.50M | ฿350k | ฿5.85M |
| The Title Sierra unidad de entrada | ฿2.87M | ฿250k | ฿3.12M |
Una unidad no empieza a producir sobre la cifra del folleto. Empieza despues del setup, el amueblamiento y un pequeno colchon operativo. Quien modela solo el precio de entrada publico ya esta maquillando la operacion antes de que la operacion haya hecho nada para merecerlo.
Grafico 3 — la ocupacion hace el dano silencioso
Por eso el folleto puede verse bien hasta que llega la primera temporada floja. Un fallo moderado de ocupacion no mata el proyecto. Mata la version bonita de la historia.
Grafico 4 — donde desaparece el ingreso bruto antes de convertirse en neto
| Linea | Friccion tipica | Lo que el comprador olvida |
|---|---|---|
| Gestion / alquiler | -20% a -25% | Alguien tiene que manejar precios, consultas, limpieza y rotacion |
| Gastos comunes y costes fijos del edificio | -5% a -10% | Los edificios cargados de amenidades pagan su propio teatro |
| Vacancia, reparaciones y desgaste del amueblamiento | -10% a -15% | Justo esta linea es la que los folletos suelen difuminar |
| Realidad del inversor | aprox. 50-60% de la historia bruta | Por eso 4-6% neto vuelve a aparecer una y otra vez. |
Si la sala de ventas sigue repitiendo rentabilidad bruta, comparala con nuestros numeros de Siamese Bangtao, nuestro modelo de Title Sierra y nuestra resena de Angsana Topaz. Cambia el lenguaje. La aritmetica casi nunca.
Preguntas rapidas del comprador
Por que tantos folletos en Phuket muestran 6-8%?
Porque es la version mas limpia y optimista de la historia. Normalmente supone buena ocupacion, buena tarifa por noche e ingreso bruto antes del efecto completo de gestion, gastos comunes, vacancia y amueblamiento.
Con que numero conviene empezar el modelo?
Para condos de segmento medio en Phuket, suele ser mas util empezar con una hipotesis de 4% a 5.5% neto que con el numero mas bonito del folleto.
Una residencia de marca merece automaticamente una hipotesis de rentabilidad mas alta?
No. La marca puede ayudar a la tarifa y a la comodidad operativa, pero el ticket de entrada mas alto suele comprimir la rentabilidad porcentual.
Que deberia comparar antes de enviar un deposito?
Conviene comparar la base real de capital, el corte de gestion, los gastos comunes, el presupuesto de amueblamiento, las hipotesis de ocupacion y si la operacion sigue funcionando cuando esas variables son menos amables.