Практически каждая пхукетская презентация в итоге приходит к одной строке: 6-8% доходности. Удобно. Красиво. Обычно неполно.
Проблема не в самой цифре, а в том, как много в ней сжато. В одной строчке должны поместиться комиссия за управление, общие расходы дома, меблировка, простои, мелкий ремонт и разница между ценой на витрине и реальным капиталом под риском. Так буклет начинает выглядеть умнее таблицы.
График 1 — рекламная цифра обычно совпадает с оптимистичным сценарием
| Проект | Как его продают | Консервативный расчёт | Где смотреть глубже |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao | Заявление девелопера: 6-8% | 4,3% чистыми | Полный разбор |
| The Title Sierra | 7%+ живёт в апсайде, а не в базовом сценарии | 5,4% чистыми | Полный разбор |
| Angsana Topaz | Бренд, сервис и удобство, а не игра на максимальную доходность | типично 4-6% чистыми | Обзор |
Паттерн повторяется слишком часто, чтобы считать его случайностью. Маркетинг говорит языком апсайда. Инвестор должен начинать с консервативной строки.
График 2 — цена на витрине не равна реальной базе капитала
| Референсный юнит | Публичная цена | Подготовка / меблировка | Более честная база капитала |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao 1BR | ฿5.50M | ฿350k | ฿5.85M |
| The Title Sierra entry unit | ฿2.87M | ฿250k | ฿3.12M |
Юнит не начинает приносить доход по цене из буклета. Он начинает приносить доход после подготовки, меблировки и небольшого резерва. Тот, кто считает только публичную входную цену, заранее делает сделку красивее, чем она есть.
График 3 — ущерб по доходности часто приходит тихо, через заполняемость
Именно поэтому презентация выглядит нормально ровно до первого слабого сезона. Небольшой промах по заполняемости не убивает проект. Он убивает красивую версию истории.
График 4 — куда уходит валовая аренда до того, как становится чистой
| Строка | Типичный вычет | Что забывают покупатели |
|---|---|---|
| Управление / сдача | -20% до -25% | Кто-то должен вести ценообразование, брони, клининг и оборот гостей |
| Общие расходы дома и фиксированные издержки | -5% до -10% | Дома с богатой инфраструктурой сами оплачивают свою же инфраструктуру |
| Простои, ремонт, амортизация меблировки | -10% до -15% | Именно эту строку буклеты обычно вежливо размывают |
| Реальность для инвестора | примерно 50-60% от валовой истории | Поэтому цифра 4-6% чистыми и повторяется снова и снова. |
Если в продажах продолжают повторять валовую доходность, сравните её с нашими расчётами по Siamese Bangtao, моделью по Title Sierra и обзором Angsana Topaz. Формулировки меняются. Арифметика обычно нет.
Быстрые вопросы покупателя
Почему в пхукетских презентациях так часто пишут 6-8%?
Потому что это удобная и оптимистичная версия истории. Обычно в ней предполагаются сильная заполняемость, высокая ставка за ночь и валовая аренда до полного вычета управления, общих расходов, простоев и меблировки.
С какой цифры полезнее начинать расчёт?
Для кондо среднего сегмента на Пхукете безопаснее сначала считать примерно 4-5,5% чистой доходности, а не самую красивую цифру из буклета.
Брендированный проект автоматически заслуживает более высокую доходность?
Нет. Бренд может поддерживать ставку за ночь и удобство аренды, но более высокая входная база часто сжимает доходность в процентах.
Что нужно сравнить до перевода депозита?
Сравните реальный объём капитала, комиссию управляющей компании, общие расходы, бюджет на меблировку, допущения по заполняемости и то, работает ли сделка, если эти параметры окажутся хуже ожиданий.