6-8%
บรรทัดที่โบรชัวร์อยากให้คุณจำ
4.3-5.4%
ช่วงผลตอบแทนสุทธิที่คนระวังความเสี่ยงควรเริ่มจากตรงนี้
฿250k-350k
ช่องว่างค่าเตรียมห้องก่อนห้องจะเริ่มสร้างรายได้

เอกสารขายอสังหาฯ ในภูเก็ตจำนวนมากมักจบที่บรรทัดเดียวกันคือ ผลตอบแทน 6-8% ดูดี จำง่าย และบ่อยครั้งก็ไม่ครบถ้วน

ปัญหาไม่ใช่ตัวเลขนั้นเอง แต่คือสิ่งที่ถูกบีบอัดจนหายไปในหนึ่งบรรทัด ค่าบริหาร ค่าส่วนกลาง ค่าแต่งห้อง ช่วงห้องว่าง ค่าซ่อม และความต่างระหว่างราคาหน้าโบรชัวร์กับเงินลงทุนจริงล้วนถูกซ่อนเอาไว้ สุดท้ายโบรชัวร์เลยดูฉลาดกว่าสเปรดชีต

บทความนี้เหมาะกับใคร: เหมาะกับผู้ซื้อที่กำลังเทียบ Siamese Bangtao, The Title Sierra และสินค้าพรีเมียมอย่าง Angsana Topaz ถ้าตัวเลข headline เดียวพอสำหรับการตัดสินใจ คุณอาจหยุดอ่านตรงนี้ได้ แต่ตามจริงแล้วมันไม่ควรพอ

กราฟ 1 - ตัวเลข headline มักเป็นกรณี optimistic

โครงการ เรื่องที่ฝ่ายขายเล่า ตัวเลขแบบอนุรักษ์นิยม อ่านต่อ
Siamese Bangtao ผู้พัฒนาพูดถึง 6-8% สุทธิ 4.3% บทวิเคราะห์เต็ม
The Title Sierra ตัวเลข 7%+ ควรอยู่ในกรณี upside ไม่ใช่ตัวตั้งต้น สุทธิ 5.4% บทวิเคราะห์เต็ม
Angsana Topaz ขายด้วยแบรนด์และความสะดวก ไม่ใช่ของเล่นสายผลตอบแทนล้วน สุทธิราว 4-6% รีวิว

รูปแบบนี้เจอบ่อยเกินกว่าจะเรียกว่าบังเอิญ การตลาดพูดภาษาของ upside แต่คนซื้อควรเริ่มจากบรรทัดที่อนุรักษ์นิยมกว่า

กราฟ 2 - ราคาหน้าโบรชัวร์ไม่ใช่ฐานเงินลงทุนจริง

ยูนิตอ้างอิง ราคาสาธารณะ ค่าเตรียม / ค่าแต่งห้อง ฐานเงินลงทุนที่ซื่อสัตย์กว่า
Siamese Bangtao 1 ห้องนอน ฿5.50M ฿350k ฿5.85M
The Title Sierra ยูนิตเริ่มต้น ฿2.87M ฿250k ฿3.12M

ห้องไม่ได้เริ่มทำเงินจากตัวเลขบนโบรชัวร์ แต่มันเริ่มหลังจากเตรียมห้อง แต่งห้อง และกันเงินสำรองเล็กน้อย คนที่คำนวณจากราคาเริ่มต้นอย่างเดียวกำลังทำให้ดีลดูดีกว่าความเป็นจริงตั้งแต่ยังไม่ได้เริ่มอะไรเลย

กราฟ 3 - ความเสียหายจากอัตราเข้าพักมักมาแบบเงียบ ๆ

Siamese Bangtaoอัตราเข้าพัก 65% → 75% → 85%
4.3%
5.4%
6.8%
The Title Sierra10 → 11 → 11.5 เดือนที่มีผู้เช่า
5.4%
7.2%
8.5%

นี่คือเหตุผลว่าทำไมโบรชัวร์ถึงดูดีไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะเจอฤดูกาลที่อ่อนลง ความคลาดเคลื่อนของอัตราเข้าพักเพียงเล็กน้อยอาจไม่ทำให้โครงการพัง แต่ทำให้เวอร์ชันสวยงามของเรื่องนี้พังก่อน

กราฟ 4 - รายได้ขั้นต้นหายไปไหนก่อนจะเหลือเป็นรายได้สุทธิ

รายการ แรงเสียดทานที่พบบ่อย สิ่งที่ผู้ซื้อมักลืม
ค่าบริหาร / ค่าปล่อยเช่า -20% ถึง -25% ต้องมีคนดูราคา รับลูกค้า ทำความสะอาด และหมุนเวียนผู้เข้าพัก
ค่าส่วนกลางและต้นทุนคงที่ของอาคาร -5% ถึง -10% อาคารที่มีส่วนกลางเยอะก็ต้องจ่ายให้ความอลังการของตัวเอง
ช่วงห้องว่าง ค่าซ่อม และการสึกหรอของเฟอร์นิเจอร์ -10% ถึง -15% นี่คือบรรทัดที่เอกสารขายมักทำให้เบลอที่สุด
ความจริงของนักลงทุน เหลือประมาณ 50-60% ของเรื่องราวแบบขั้นต้น จึงไม่แปลกที่ผลตอบแทนสุทธิ 4-6% จะโผล่ซ้ำ ๆ

ถ้าเซลส์ยังพูดแต่ตัวเลขขั้นต้น ให้นำไปเทียบกับ ตัวเลขของ Siamese Bangtao, โมเดลของ Title Sierra และ รีวิว Angsana Topaz ภาษาที่ใช้เล่าอาจเปลี่ยน แต่คณิตศาสตร์มักไม่เปลี่ยน

สรุป: ให้เริ่มคำนวณจาก ผลตอบแทนสุทธิ 4-5.5% ก่อน และมอง 6%+ เป็น upside ไม่ใช่สิทธิที่พึงได้ ถ้าดีลในภูเก็ตจะดูดีได้ก็ต่อเมื่อทุกสมมติฐานเข้าข้าง มันก็ไม่ได้ดีจริง

คำถามสั้น ๆ ที่ผู้ซื้อมักถาม

ทำไมโบรชัวร์หลายโครงการในภูเก็ตชอบเขียนว่าได้ 6-8%?

เพราะนี่คือเวอร์ชันที่ดูสะอาดและขายง่าย มันมักตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าอัตราเข้าพักดี ราคาต่อคืนดี และยังไม่ได้รับผลเต็มจากค่าบริหาร ค่าส่วนกลาง ช่วงห้องว่าง และค่าแต่งห้อง

ควรเริ่มคำนวณจากตัวเลขไหนก่อน?

สำหรับคอนโดระดับกลางในภูเก็ต การเริ่มจากผลตอบแทนสุทธิราว 4% ถึง 5.5% มักปลอดภัยกว่าการเชื่อตัวเลขที่สวยที่สุดในโบรชัวร์

โครงการมีแบรนด์ควรได้สมมติฐานผลตอบแทนสูงกว่าโดยอัตโนมัติไหม?

ไม่เสมอไป แบรนด์ช่วยเรื่องราคาต่อคืนและความสะดวกในการปล่อยเช่าได้ แต่ต้นทุนเข้าซื้อที่สูงกว่ามักกดเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนลง

ก่อนโอนเงินจอง ควรเทียบอะไรบ้าง?

ควรเทียบฐานเงินลงทุนจริง ค่าบริหาร ค่าส่วนกลาง งบแต่งห้อง สมมติฐานการเข้าพัก และดูว่าดีลยังไปต่อได้หรือไม่ถ้าตัวแปรเหล่านี้ออกมาแย่กว่าที่หวัง